Crowdfunding immobilier : comment ça marche ?

Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier, ou financement participatif immobilier, permet à des particuliers de financer un projet immobilier via une plateforme en ligne.

Le principe est simple : un porteur de projet, le plus souvent un promoteur immobilier, fait appel à des investisseurs pour compléter le financement de son programme. Les particuliers lui prêtent de l'argent, généralement pour une durée de un à trois ans. Le ticket d'entrée est généralement accessible, mais son montant varie selon les plateformes.

Lorsque l'opération est terminée, en général après la vente des logements, le promoteur rembourse les sommes prêtées avec les intérêts prévus.

Pourquoi les promoteurs y ont recours

Pour obtenir un prêt bancaire, un promoteur doit apporter une part de fonds propres sur l'opération. Le financement participatif l'aide à réunir ces fonds sans immobiliser toute sa trésorerie. Il peut ainsi lancer plusieurs projets en parallèle et mieux absorber les aléas d'un chantier.

En contrepartie, ce financement lui coûte plus cher qu'un crédit bancaire : c'est ce qui explique le rendement élevé proposé aux investisseurs.

Quel rendement espérer ?

Le crowdfunding immobilier attire par ses taux d'intérêt affichés, nettement supérieurs à ceux de l'épargne réglementée. Ce rendement rémunère un risque réel : il n'est jamais garanti et il dépend de la réussite de chaque opération.

Gardez aussi en tête que votre argent est bloqué jusqu'au remboursement, sans possibilité de le récupérer en cours de route, et que la durée peut s'allonger si le projet prend du retard.

Les risques à connaître

Deux risques principaux existent :

• le retard : commercialisation plus lente, chantier décalé, obtention du permis contestée… Le remboursement intervient alors plus tard que prévu ;
• le défaut : si le promoteur rencontre de graves difficultés, vous pouvez perdre tout ou partie du capital investi.

Pour limiter ces risques :

• étudiez chaque projet en détail : état d'avancement, pré-commercialisation, permis purgé, garanties proposées ;
• diversifiez : mieux vaut investir de petites sommes sur plusieurs projets que tout miser sur un seul ;
• n'y placez que de l'argent dont vous n'aurez pas besoin pendant plusieurs années.

Bien choisir sa plateforme

Le choix de la plateforme est déterminant. Une bonne plateforme sélectionne en amont les programmes en examinant plusieurs critères : solidité financière et historique du promoteur, permis de construire, structure juridique, emplacement, garanties d'achèvement.

Vérifiez surtout son statut : depuis novembre 2023, les plateformes qui proposent des prêts rémunérés ou des titres doivent être agréées comme prestataires de services de financement participatif (PSFP), un statut européen. L'Autorité des marchés financiers (AMF) publie la liste des acteurs autorisés : consultez-la avant d'investir et méfiez-vous des sites qui n'y figurent pas.

Quelle fiscalité pour les intérêts ?

Les intérêts perçus sont imposables. Par défaut, ils sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), qui regroupe l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Vous pouvez aussi opter pour l'imposition au barème progressif, plus intéressante si vous êtes faiblement imposé ou non imposable.

Si vous recherchez un placement immobilier plus durable, l'investissement locatif reste une alternative à étudier : découvrez les avantages de l'investissement locatif et commencez par calculer votre capacité d'emprunt.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488