Le PTZ, première aide de l'acheteur dans le neuf
Le prêt à taux zéro reste l'aide la plus puissante pour une résidence principale neuve. Il ne porte pas d'intérêts et vient obligatoirement en complément d'un prêt principal. Il est réservé aux ménages qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l'offre, sous plafonds de ressources.
Depuis le 1er avril 2025, il couvre le logement neuf collectif et la maison individuelle neuve, sur tout le territoire (zones A, B1, B2 et C). La loi de finances 2026 n'y a rien changé : il reste accessible pour les offres de prêt émises jusqu'au 31 décembre 2027.
| Type de logement | Tranche 1 | Tranche 2 | Tranche 3 | Tranche 4 |
|---|---|---|---|---|
| Appartement neuf, PSLA, BRS, TVA 5,5 % | 50 % | 40 % | 40 % | 20 % |
| Maison individuelle neuve | 30 % | 20 % | 20 % | 10 % |
Le montant est calculé sur un coût d'opération plafonné, qui va de 100 000 € (une personne en zone C) à 360 000 € (cinq personnes et plus en zone A). Les ménages les plus modestes bénéficient en outre d'un différé de remboursement pouvant aller jusqu'à 10 ans. Pour estimer votre montant, utilisez notre simulateur PTZ.
À ne pas confondre : dans l'ancien, le PTZ n'est possible qu'en zones B2 et C et à condition de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total. Un « PTZ parentalité » figure par ailleurs dans le projet de loi de finances 2027 ; ce n'est à ce jour qu'un projet, non voté.
Les prêts complémentaires : Action Logement, PAS et PEL
Le prêt accession Action Logement
Héritier du « 1 % logement », il permet d'emprunter jusqu'à 30 000 € à 1 % fixe (hors assurance), sur 25 ans au maximum. Il s'adresse aux salariés du secteur privé non agricole, dans une entreprise d'au moins 10 salariés, primo-accédants et sous plafonds de ressources du logement intermédiaire. Il finance le neuf ou un logement HLM mis en vente. Ce n'est pas un droit : l'enveloppe est limitée, et la demande doit être faite bien avant la signature chez le notaire.
Le prêt d'accession sociale (PAS)
Ce prêt conventionné, garanti par l'État, est distribué par les banques ayant signé une convention. Il est soumis aux mêmes plafonds de ressources que le PTZ, mais il n'est pas réservé aux primo-accédants. Ses frais de dossier sont plafonnés à 500 € et son taux est encadré. L'APL accession, longtemps associée au PAS, n'existe plus en métropole pour les prêts signés depuis 2018.
Le plan d'épargne logement
Le PEL sert d'abord à épargner : un plan ouvert en 2026 rapporte 2 %, avec 61 200 € de versements au maximum. À l'issue, il ouvre droit à un prêt d'épargne logement (3,20 % pour un PEL ouvert en 2026, 92 000 € au plus tous plans confondus). Au taux actuel, l'intérêt réside surtout dans l'apport constitué ; le prêt lui-même doit être comparé aux offres du marché.
Faites valider votre éligibilité au PTZ et au prêt Action Logement avant de réserver : le dossier Action Logement doit être déposé plusieurs semaines avant l'acte, et un plan de financement complet rassure le promoteur comme la banque.
Les dispositifs qui font baisser le prix d'achat
Certaines aides n'agissent pas sur le crédit mais directement sur le prix.
- La TVA à 5,5 % au lieu de 20 % : elle concerne un logement neuf situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou un quartier en rénovation urbaine (ANRU), ou à proximité immédiate (300 m en règle générale). L'acheteur doit respecter des plafonds de ressources, occuper le logement en résidence principale et le conserver 10 ans, sous peine de reprise de l'avantage.
- Le bail réel solidaire (BRS) : un organisme de foncier solidaire conserve le terrain et vous n'achetez que les murs, contre une redevance. Le prix peut être inférieur de 15 à 40 % au marché en zone tendue, avec une revente encadrée.
- La location-accession (PSLA) : vous louez d'abord le logement, puis vous levez l'option d'achat, avec une garantie de rachat et de relogement.
- L'accession à prix maîtrisé, décidée par certaines communes, sans règle nationale unique.
Ces formules sont détaillées dans notre article sur l'accession à prix maîtrisé et le BRS. Le BRS, le PSLA et la TVA à 5,5 % sont compatibles avec le PTZ, qui leur applique la quotité du neuf collectif, la plus favorable.
Les avantages fiscaux propres au neuf
Des frais de notaire réduits
Dans le neuf, les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière de 0,715 % du prix hors taxes. Les frais d'acquisition tournent ainsi autour de 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Nos pistes pour réduire les frais de notaire complètent ce point.
Une exonération temporaire de taxe foncière
Un logement neuf est en principe exonéré de taxe foncière pendant les deux années qui suivent celle de son achèvement. Les communes peuvent toutefois limiter cette exonération à une fraction de la base (de 40 % à 90 %) : le gain varie donc d'une ville à l'autre. Pour en profiter, la déclaration d'achèvement doit être déposée auprès des impôts dans les 90 jours.
Les dons familiaux exonérés
Jusqu'au 31 décembre 2026, un parent ou grand-parent peut donner jusqu'à 100 000 € sans droits de donation pour financer l'achat d'un logement neuf destiné à la résidence principale du bénéficiaire, dans la limite de 300 000 € reçus par personne. Les fonds doivent être utilisés dans les six mois. Aucun texte publié ne prolonge pour l'instant cette mesure au-delà de 2026.
Votre projet. Simplifié.
Un seul interlocuteur pour choisir votre logement neuf et le financer, jusqu'à la remise des clés.
Et pour un investissement locatif dans le neuf ?
Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Son successeur est le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé), en vigueur pour les acquisitions réalisées depuis le 21 février 2026 et jusqu'au 31 décembre 2028. Il ne s'agit plus d'une réduction d'impôt mais d'un amortissement annuel du logement (3,5 % à 5,5 % de 80 % de sa valeur dans le neuf, selon le niveau de loyer), plafonné, pour un appartement en immeuble collectif loué nu 9 ans sous plafonds de loyers et de ressources. Les maisons en sont exclues.
Comment cumuler ces aides intelligemment
La plupart de ces aides se combinent : un primo-accédant peut associer un prêt principal, un PTZ, un prêt Action Logement et, le cas échéant, un achat en TVA réduite ou en BRS. Chaque dispositif a cependant ses propres plafonds de ressources, ses délais de dépôt et ses règles de calcul. L'ordre dans lequel on les monte compte aussi : le PTZ et les prêts aidés allègent la mensualité globale, ce qui améliore le taux d'endettement retenu par la banque.
Le bon réflexe consiste à vérifier votre éligibilité avant de signer le contrat de réservation, pour intégrer les aides dès le plan de financement. C'est précisément le rôle d'un courtier spécialisé dans le neuf comme ASG Courtage, qui coordonne crédit et recherche de programme avec un seul interlocuteur. Si vous achetez pour la première fois, notre parcours du primo-accédant dans le neuf détaille les étapes une à une.
Questions fréquentes
Le PTZ est-il encore possible pour une maison neuve en 2026 ?
Peut-on cumuler PTZ et prêt Action Logement ?
Jusqu'à quand le PTZ est-il prévu ?
La taxe foncière est-elle toujours offerte deux ans dans le neuf ?
Sources
- FPI — Fiche pratique « Le prêt à taux zéro », décembre 2025
- Pretto — Ce qui change pour le PTZ en 2026
- Stop-loyer — Prêt accession Action Logement
- Plan Immobilier — Le plan épargne logement en 2026
- Ministère de la Transition écologique — Les aides financières au logement 2025
- Mes-allocs — Construction neuve et taxe foncière
- Selectra — Don familial de 100 000 € pour un logement, 29/09/2026
Publié le 23 février 2022 · mis à jour le 27 octobre 2026.
Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.
Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488
