RE2020 : ce que la réglementation environnementale change dans le neuf

De la RT2012 à la RE2020 : un changement de logique

Depuis 1974 et le premier choc pétrolier, les réglementations thermiques successives visaient surtout à réduire la consommation d'énergie des bâtiments neufs. La dernière d'entre elles, la RT2012, a généralisé les logements basse consommation. La RE2020, pour « réglementation environnementale », lui succède et change d'approche : elle mesure aussi l'impact carbone du bâtiment sur l'ensemble de son cycle de vie, de la fabrication des matériaux à sa démolition, et sa capacité à rester vivable lors des fortes chaleurs.

Initialement prévue pour 2020, elle est entrée en vigueur avec retard :

• le 1er janvier 2022 pour les maisons individuelles et les logements collectifs ;
• le 1er juillet 2022 pour les bureaux et les bâtiments d'enseignement ;
• puis par étapes pour les autres bâtiments tertiaires et les extensions.

La date qui compte est celle du dépôt du permis de construire. Un programme livré en 2026 dont le permis a été déposé fin 2021 relève donc encore de la RT2012 : demandez-le au promoteur.

Les trois piliers et les indicateurs de la RE2020

1. La sobriété énergétique

L'indicateur Bbio évalue la qualité de la conception et de l'enveloppe du bâtiment (isolation, orientation, compacité, apports solaires), indépendamment des équipements. Le Cep mesure la consommation d'énergie primaire, et le Cep,nr la part non renouvelable de cette consommation. Ces exigences, renforcées par rapport à la RT2012, restent stables pendant toute la durée d'application de la réglementation.

2. La décarbonation

Deux indicateurs nouveaux s'ajoutent. L'Ic énergie mesure les émissions liées à l'énergie consommée pendant 50 ans : il pénalise fortement le chauffage au gaz et favorise les pompes à chaleur, les réseaux de chaleur et le bois. L'Ic construction mesure, par une analyse du cycle de vie, les émissions liées aux matériaux, au chantier et à la fin de vie. Il pousse vers les matériaux biosourcés ou bas carbone, comme le bois ou certains bétons.

3. Le confort d'été

L'indicateur DH, exprimé en degrés-heures, mesure l'inconfort ressenti lors d'une canicule simulée. Au-delà d'un plafond, le projet n'est pas conforme. Brise-soleil, volets, inertie thermique, logements traversants et ventilation nocturne deviennent ainsi des choix de conception, plutôt que la climatisation.

Un calendrier qui se durcit : 2025, 2028, 2031

La RE2020 est conçue pour se renforcer par étapes, afin de laisser à la filière le temps de s'adapter. La première a eu lieu au 1er janvier 2025 :

• le seuil d'Ic construction a été abaissé d'environ 15 % pour tous les types de bâtiments ;
• l'Ic énergie du logement collectif a été fortement resserré, ce qui exclut désormais le chauffage tout-gaz dans les immeubles neufs ;
• un décret du 30 décembre 2024 a apporté des assouplissements : prise en compte des petits immeubles collectifs, des panneaux photovoltaïques et de certaines zones climatiques chaudes.

La prochaine marche est fixée en 2028. Aucun texte de report n'avait été publié fin septembre 2026. Une dernière étape est prévue en 2031.

Ce que la RE2020 change pour vous, acheteur

Un logement plus confortable et plus sobre

Un logement RE2020 consomme peu d'énergie et est chauffé majoritairement par des énergies peu carbonées. Sa conception doit aussi limiter la surchauffe estivale, un critère qui prend de l'importance avec la multiplication des canicules. Le confort acoustique et la qualité de l'air bénéficient également de cette conception plus exigeante.

Un bien à l'abri des contraintes du DPE

Dans l'ancien, le diagnostic de performance énergétique conditionne désormais la possibilité de louer : les logements G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Un logement neuf aux normes RE2020 est très loin de ces seuils, ce qui protège sa valeur locative et sa valeur de revente. Pour comparer les deux options, consultez notre article neuf ou ancien : lequel coûte le plus cher.

Un coût de construction plus élevé

Matériaux bas carbone, systèmes de chauffage performants, protections solaires : ces exigences renchérissent la construction et se répercutent en partie sur les prix. Les économies d'énergie et l'absence de travaux de rénovation pendant de longues années compensent une partie de cet écart.

Contrôles et sanctions

Le respect de la réglementation est vérifié à deux moments. Au dépôt du permis de construire, le maître d'ouvrage joint une attestation montrant que l'étude thermique et environnementale a été réalisée. À l'achèvement, une seconde attestation, accompagnée notamment d'une mesure d'étanchéité à l'air, confirme que la construction est conforme.

Le non-respect des règles de performance énergétique et environnementale est un délit. Le Code de la construction prévoit une amende de 45 000 € pour les personnes responsables des travaux, et jusqu'à six mois d'emprisonnement en cas de récidive. Les services de l'État peuvent contrôler les constructions jusqu'à six ans après leur achèvement.

Vérifier la conformité avant d'acheter

Avant de réserver un logement neuf, quelques questions simples :

• à quelle date le permis de construire a-t-il été déposé, et sous quel seuil (2022 ou 2025) le programme a-t-il été conçu ?
• quel est le mode de chauffage et de production d'eau chaude ?
• quelles protections solaires sont prévues pour le confort d'été ?
• le programme vise-t-il un label ou une certification complémentaire, comme NF Habitat ?

Ces informations figurent dans la notice descriptive et les documents du promoteur. Pour un achat en résidence principale, un logement RE2020 reste éligible au PTZ dans toutes les zones. ASG Courtage vous aide à choisir un programme et à le financer, avec un seul interlocuteur : découvrez notre accompagnement en immobilier neuf.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488