Acheter dans le neuf coûte-t-il plus cher que dans l'ancien ?

Pourquoi le prix au mètre carré du neuf est plus élevé

À surface égale, un appartement neuf s'affiche généralement plus cher qu'un logement ancien du même quartier. Cet écart s'explique par la façon dont le prix est construit :

• le prix de vente inclut la TVA à 20 %, sauf cas de TVA réduite en quartier prioritaire ;
• le promoteur paie le terrain, les études, le chantier et ses frais de commercialisation, à des coûts actuels ;
• les exigences de la RE2020 (isolation, systèmes de chauffage bas carbone, confort d'été) renchérissent la construction ;
• les programmes intègrent souvent un parking, un balcon ou une terrasse, des ascenseurs et des espaces communs neufs.

L'écart varie beaucoup selon les villes et les quartiers. Il est souvent plus marqué là où le foncier est rare. Comparer des prix au m² ne suffit donc pas : il faut comparer des coûts complets, à prestations équivalentes.

Frais de notaire : un écart qui réduit la différence

Dans l'ancien, l'essentiel des frais d'acquisition est constitué de droits de mutation : depuis 2025, la plupart des départements appliquent le taux maximal de 5 %, ce qui porte les frais autour de 7 à 8 % du prix. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent toutefois à cette hausse. Dans le neuf, les droits sont remplacés par une taxe de publicité foncière de 0,715 % du prix hors taxes, soit des frais de 2 à 3 % au total.

Autrement dit, à budget total identique, un logement neuf peut afficher un prix près de 5 % plus élevé que l'ancien, rien qu'en raison des frais d'acquisition. Pour votre propre projet, le simulateur de frais de notaire donne un chiffrage précis selon le département. Pour le détail des taux, voir notre article sur les droits de mutation.

Travaux, énergie, charges : le coût après l'achat

Le budget travaux de l'ancien

Un logement ancien demande souvent un rafraîchissement, parfois une rénovation complète : électricité, salle de bains, isolation, fenêtres, chauffage. Ces dépenses s'ajoutent au prix et ne bénéficient pas toutes d'aides : depuis 2026, MaPrimeRénov' par geste ne finance plus, par exemple, l'isolation des murs ni, depuis septembre 2026, le remplacement des fenêtres.

Le DPE, un enjeu de valeur

Pour un bailleur, la performance énergétique est devenue un critère décisif. Un logement classé G ne peut plus être loué en métropole depuis le 1er janvier 2025 ; la règle s'étendra aux logements F en 2028 et E en 2034. À la vente, une maison classée E, F ou G doit aussi faire l'objet d'un audit énergétique. Un logement neuf échappe à ces contraintes pour longtemps.

Des charges et un entretien maîtrisés

Dans une copropriété neuve, pas de ravalement ni de remplacement de chaudière collective à financer dans les premières années. La facture énergétique est aussi plus faible, grâce à une enveloppe bien isolée. Enfin, les défauts éventuels sont couverts par la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie de bon fonctionnement (2 ans) et la garantie décennale (10 ans).

Les aides et avantages qui penchent pour le neuf

• Le PTZ : depuis avril 2025, il finance le neuf collectif et la maison neuve sur tout le territoire, jusqu'à 50 % du coût retenu en appartement pour les revenus les plus modestes. Dans l'ancien, il est limité aux zones B2 et C et exige des travaux d'au moins 25 % du coût total.
• La taxe foncière : un logement neuf est en principe exonéré pendant les deux ans qui suivent son achèvement, dans une proportion fixée par la commune.
• Les dons familiaux : jusqu'au 31 décembre 2026, un don de 100 000 € par parent ou grand-parent peut être exonéré de droits s'il finance un logement neuf servant de résidence principale.
• Le dispositif Jeanbrun pour les investisseurs : il permet d'amortir un appartement neuf loué nu 9 ans, depuis février 2026.

Ces aides sont détaillées dans notre panorama des aides pour acheter dans le neuf.

Les atouts de l'ancien à ne pas négliger

L'ancien garde de vrais avantages. Il offre un choix plus large dans les centres-villes, là où les programmes neufs sont rares, et des volumes ou un cachet que le neuf ne reproduit pas. Le prix y est souvent plus négociable, surtout lorsque des travaux sont nécessaires ou que le DPE est mauvais. Enfin, vous emménagez dès la signature, sans attendre la fin d'un chantier ni payer d'intérêts intercalaires.

À l'inverse, acheter sur plan suppose d'accepter un délai de livraison, de visualiser le logement sur plans, et de choisir un emplacement parfois plus excentré.

Comment comparer les deux options pour votre projet

Pour trancher, raisonnez en coût global sur la durée de détention prévue :

1. additionnez prix, frais d'acquisition et budget travaux réaliste ;
2. intégrez le PTZ et les autres aides auxquelles vous avez droit, qui allègent la mensualité ;
3. estimez les dépenses d'énergie, de charges et d'entretien sur 10 ans ;
4. tenez compte de la valeur de revente, que la performance énergétique influence de plus en plus.

Le neuf coûte plus cher à l'achat, mais l'écart réel est souvent plus faible qu'il n'y paraît une fois ces postes additionnés. ASG Courtage, à la fois courtier en crédit et spécialiste de l'immobilier neuf, peut chiffrer les deux scénarios avec vous avant que vous ne vous engagiez.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488