Droits de mutation : définition, taux 2026 et exonérations

Frais de notaire et droits de mutation : ne pas confondre

L'expression « frais de notaire » est trompeuse : le notaire ne garde qu'une petite partie de la somme. Ce qu'on appelle plus justement les frais d'acquisition se décompose en trois blocs :

• les droits de mutation, des impôts que le notaire collecte pour le compte du département, de la commune et de l'État ;
• les émoluments, c'est-à-dire la rémunération du notaire, calculée selon un barème national réglementé ;
• les débours et frais divers, sommes avancées pour obtenir les documents nécessaires, ainsi que la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % du prix.

Dans l'ancien, les droits de mutation représentent environ 70 % ou davantage du total. C'est donc leur taux qui explique l'essentiel de l'écart entre un achat ancien (7 à 8 % de frais) et un achat neuf (2 à 3 %).

Ce que recouvrent les droits de mutation

Les droits de mutation à titre onéreux, ou DMTO, sont dus à chaque vente d'un bien immobilier. Ils sont payés par l'acquéreur au moment de la signature de l'acte authentique, et le notaire les reverse à l'administration. Ils comprennent :

1. la taxe départementale (droit d'enregistrement ou taxe de publicité foncière), la plus lourde, dont le taux est voté par chaque conseil départemental dans la limite d'un plafond légal ;
2. la taxe communale additionnelle, de 1,20 % du prix ;
3. les frais d'assiette et de recouvrement perçus par l'État, égaux à 2,37 % du montant de la taxe départementale.

L'assiette est le prix de vente inscrit dans l'acte. Les honoraires d'agence payés par l'acquéreur ou les meubles distingués dans le compromis n'en font pas partie : c'est l'un des leviers détaillés dans notre article pour réduire les frais de notaire.

La hausse de 2025 : un taux porté à 5 %

Jusqu'en 2025, la taxe départementale était plafonnée à 4,5 % (avec quelques départements en dessous). La loi de finances pour 2025 autorise les départements à la relever de 0,5 point, soit jusqu'à 5 %, pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. La hausse prend effet le premier jour du deuxième mois qui suit la notification de la délibération aux services fiscaux.

Environ trois départements sur quatre l'avaient votée dès le printemps 2025. Les situations évoluent au fil des délibérations : seul votre notaire peut vous confirmer le taux applicable à la date de votre acte. L'Indre a conservé un taux inférieur, et les départements d'outre-mer n'ont pas modifié le leur.

Calcul des droits de mutation : exemple à 250 000 €

Voici le détail pour un logement ancien vendu 250 000 € dans un département au taux de 5 %, comparé à un acquéreur primo-accédant qui reste à 4,5 %.

L'écart atteint 1 279 € pour cet achat. Il faut ensuite ajouter les émoluments du notaire, les débours et la contribution de sécurité immobilière (250 € ici) pour obtenir le total des frais. Le simulateur de frais de notaire fait le calcul complet.

Les exonérations et régimes réduits

Les primo-accédants, exonérés de la hausse

L'acquéreur qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans précédant l'acte, et qui achète pour y habiter, n'est pas concerné par la majoration de 0,5 point. Pour un couple, tout dépend du mode d'acquisition :

• concubins, partenaires de Pacs ou époux séparés de biens achetant en indivision : chacun en profite à hauteur de sa quote-part, s'il remplit la condition ;
• époux mariés sous un régime de communauté : les deux doivent être primo-accédants, sauf si l'un d'eux achète avec des fonds propres et une clause d'emploi dans l'acte.

Le neuf, un régime à part

Un logement neuf vendu par un professionnel est soumis à la TVA. En contrepartie, l'acquéreur ne paie pas les DMTO classiques, mais une taxe de publicité foncière réduite de 0,715 % du prix hors taxes. Pour un appartement neuf à 250 000 € TTC, elle représente environ 1 490 €, contre près de 15 800 € de droits pour un bien ancien au même prix. Ce régime vise la vente par un professionnel d'un logement achevé depuis moins de cinq ans : la revente par un particulier relève des droits de l'ancien.

Ce qu'il faut retenir pour votre budget

Les droits de mutation ne se négocient pas, mais ils se prévoient. Ils doivent être financés au moment de l'achat et sont, en pratique, souvent couverts par l'apport personnel, la plupart des banques préférant ne financer que le prix du bien. Plus ils sont élevés, plus l'apport nécessaire augmente.

En pratique, le notaire vous demande de verser avant la signature une provision qui couvre l'ensemble des frais estimés. Le décompte définitif est établi une fois les formalités accomplies, et l'éventuel trop-perçu vous est alors restitué. Gardez ce document : il sert aussi à justifier le prix de revient du bien lors d'une future revente.

Avant de vous engager, vérifiez trois points : le taux voté par le département, votre éventuel statut de primo-accédant et le régime fiscal du bien (neuf ou ancien). ASG Courtage intègre ces frais dans votre plan de financement et vous aide à monter votre prêt immobilier, avec un seul interlocuteur du projet à la signature.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488