Acheter sur plan : le principe de la VEFA
Lorsque vous achetez un logement neuf auprès d’un promoteur, vous signez le plus souvent une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Vous devenez propriétaire du terrain et des constructions au fur et à mesure de leur réalisation, et vous payez le prix par étapes.
Le promoteur pilote l’opération de bout en bout : conception, permis de construire, choix des entreprises, suivi du chantier et livraison. Il doit livrer un logement conforme aux plans et à la notice descriptive annexés au contrat. Pour le détail du mécanisme, consultez notre guide sur l’achat en VEFA.
Définir son projet et choisir le programme
Comment choisir un logement qui n’est pas encore construit ? En commençant par vos besoins plutôt que par les annonces. Posez-vous quelques questions simples :
- l’emplacement est-il votre critère principal (travail, écoles, transports) ?
- quelle surface et combien de chambres vous faut-il, aujourd’hui et dans cinq ans ?
- un balcon, une terrasse ou un jardin sont-ils indispensables ?
- tenez-vous à une résidence aux performances environnementales élevées ?
Une fois ce cadre posé, renseignez-vous sur le promoteur : brochures et site internet, réalisations déjà livrées, avis d’acquéreurs, échanges avec un professionnel du neuf. Comparez aussi plusieurs programmes du même secteur. Nos conseils pour bien choisir un promoteur immobilier vous aideront à faire le tri.
Faites valider votre capacité d’emprunt avant de signer la réservation : vous négocierez votre prêt sereinement et éviterez de perdre le lot faute de financement dans les délais.
Signer le contrat de réservation
Le contrat de réservation est la première signature. Le promoteur s’engage à vous réserver un lot précis (étage, exposition, surface) et vous versez un dépôt de garantie sur un compte bloqué. Ce dépôt est limité par la loi : 5 % du prix au maximum si la vente définitive est signée dans l’année, 2 % si elle intervient dans les deux ans, et aucun dépôt au-delà.
Les premiers acquéreurs d’un programme ont le plus de choix sur l’emplacement de leur logement. Selon l’avancement du chantier, le promoteur peut aussi proposer de personnaliser certaines finitions (revêtements, équipements de cuisine ou de salle de bains) ou l’agencement : ce sont les travaux modificatifs acquéreurs (TMA).
Après la réservation, l’acte de vente définitif est signé chez le notaire. C’est à ce moment que votre financement doit être en place.
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Financer son achat au rythme du chantier
Dans le neuf, vous ne payez pas tout le prix d’un coup. Le promoteur procède à des appels de fonds à chaque grande étape, dans la limite de plafonds cumulés fixés par la réglementation :
| Étape du chantier | Part du prix appelée au maximum |
|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % |
| Mise hors d’eau (toiture posée) | 70 % |
| Achèvement des travaux | 95 % |
| Remise des clés | solde |
À chaque appel, vous transmettez la demande du promoteur à votre banque, qui débloque les fonds. Pendant le chantier, vous ne remboursez en général que les intérêts sur les sommes débloquées, ainsi que l’assurance emprunteur. Pour visualiser ce calendrier, utilisez notre simulateur d’appels de fonds VEFA.
L’achat dans le neuf a aussi l’avantage de frais de notaire réduits par rapport à l’ancien. Selon votre situation, des aides comme le prêt à taux zéro peuvent compléter le financement.
La livraison et les garanties du neuf
À la remise des clés, visitez le logement avec attention et notez toute anomalie sur le procès-verbal de livraison : ce sont les réserves. Les défauts apparents découverts juste après peuvent encore être signalés au promoteur dans le mois qui suit la prise de possession.
Vous bénéficiez ensuite des garanties propres au neuf : garantie de parfait achèvement (un an), garantie biennale sur les équipements (deux ans) et garantie décennale sur la solidité de l’ouvrage (dix ans). Pour en savoir plus, lisez notre article sur les assurances d’un achat en VEFA.
ASG Courtage accompagne les acquéreurs du neuf de la recherche du programme jusqu’au financement : découvrez notre accompagnement en immobilier neuf.
Questions fréquentes
Combien verse-t-on à la réservation d’un logement neuf ?
Quand commence-t-on à rembourser un prêt pour un achat en VEFA ?
Que faire si le logement livré présente des défauts ?
Sources
- Service-public.fr — Contrat de réservation d'un logement en VEFA
- Notaires de France — Acheter sur plan : la VEFA
Publié le 3 mars 2023 · mis à jour le 27 octobre 2026.
Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.
Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488
