Achat en VEFA : réservation, appels de fonds et livraison

Qu'est-ce que la VEFA ?

La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est l'achat d'un logement sur plan. Vous devenez propriétaire du terrain et des constructions au fur et à mesure de leur réalisation, et vous payez le prix selon l'avancement du chantier.

Le contrat de réservation

Tout commence par un contrat de réservation signé avec le promoteur. Il réserve le logement à votre nom en échange d'un dépôt de garantie, versé sur un compte spécial à votre nom ou chez un notaire. Ce dépôt est plafonné par la loi :

• 5 % du prix si la vente définitive est signée dans l'année ;
• 2 % si elle intervient dans un délai d'un à deux ans ;
• aucun dépôt au-delà de deux ans.

Pendant cette période, le promoteur ne peut pas vendre le logement à quelqu'un d'autre. La vente est ensuite conclue chez le notaire.

Payer au rythme du chantier : les appels de fonds

Le promoteur s'engage à livrer le logement à une date prévue. En contrepartie, vous réglez le prix par appels de fonds, au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Le Code de la construction et de l'habitation fixe des plafonds cumulés :

Le solde peut être consigné en cas de contestation sur la conformité du logement. Le contrat peut prévoir une pénalité en cas de retard de paiement, limitée à 1 % par mois de la somme due, ainsi qu'une clause de résolution en cas de non-paiement, avec une indemnité qui ne peut dépasser 10 % du prix.

Pour visualiser ce calendrier et son effet sur votre prêt, utilisez notre simulateur d'appels de fonds VEFA.

La livraison et les réserves

La livraison correspond à la visite du logement en présence du promoteur et à la remise des clés. Prenez le temps d'inspecter chaque pièce : finitions, équipements, conformité aux plans et à la notice descriptive.

Les défauts constatés sont consignés comme réserves dans le procès-verbal de livraison. Vous disposez en outre d'un mois après la prise de possession pour signaler les défauts apparents que vous n'auriez pas vus le jour de la livraison. Le promoteur doit alors effectuer les reprises.

En cas de manquement grave, par exemple une pièce prévue au contrat qui n'existe pas, vous pouvez refuser la livraison et conserver le solde du prix.

Les garanties du logement neuf

Après la livraison, plusieurs garanties protègent l'acquéreur :

• la garantie de parfait achèvement, pendant un an, pour tous les désordres signalés ;
• la garantie biennale, ou de bon fonctionnement, pendant deux ans, pour les équipements dissociables du bâti ;
• la garantie décennale, pendant dix ans, pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

Pour savoir comment bien vous protéger, lisez notre article assurer son achat en VEFA.

Avantages et inconvénients de la VEFA

Un logement neuf peut coûter plus cher au mètre carré que l'ancien. La VEFA présente cependant de vrais atouts :

• des frais de notaire réduits, de l'ordre de 2 à 3 % du prix, nettement moins que dans l'ancien ;
• un paiement étalé sur la durée du chantier ;
• un logement conforme aux normes actuelles, notamment énergétiques ;
• sous conditions, l'accès à des aides comme le prêt à taux zéro.

Côté inconvénients, il faut accepter d'attendre la fin du chantier et un éventuel retard de livraison. Pendant les travaux, si vous êtes locataire, vous payez à la fois votre loyer et les intérêts intermédiaires du prêt : un point à anticiper dans votre plan de financement. Notre service immobilier neuf vous accompagne de la réservation à la livraison.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488