Comment financer son achat immobilier dans le neuf ?

Préparer un dossier de prêt irréprochable

Lorsque vous demandez un prêt pour un achat en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), la banque vérifie avant tout que vous pourrez rembourser. Elle passe donc votre situation au crible : des découverts répétés ou un incident bancaire peuvent vous pénaliser.

Les pièces habituellement demandées :

• vos derniers relevés de compte ;
• vos derniers bulletins de salaire ;
• vos avis d'imposition ;
• le détail de vos prêts en cours ;
• le contrat de réservation du logement neuf.

Le contrat de réservation permet à la banque d'apprécier la solidité du projet lui-même : prix, surface, calendrier de livraison. Pour ne rien oublier, consultez notre guide pour bien constituer un dossier de prêt immobilier.

Évaluer sa capacité d'emprunt

Rares sont les acheteurs qui disposent de la totalité du prix : la plupart des achats dans le neuf sont financés par un crédit. Avant toute démarche, commencez par calculer votre capacité d'emprunt, c'est-à-dire la somme maximale que vous pouvez emprunter.

Ce calcul tient compte de vos revenus, de vos charges et de la durée du prêt. Les banques appliquent en principe un taux d'endettement maximal de 35 % de vos revenus, assurance emprunteur comprise, et une durée de 25 ans au plus (27 ans en VEFA avec différé) : ces règles du HCSF sont maintenues en 2026. Pour comprendre le détail du calcul, lisez notre article Capacité d'emprunt : comment la calculer ?

Dans le neuf, le prix est payé par étapes, au fil des appels de fonds du promoteur. Le simulateur d'appels de fonds VEFA vous aide à visualiser ce calendrier.

Constituer un apport personnel

L'apport personnel est la somme que vous investissez vous-même dans le projet. Il montre votre capacité à épargner et sert en général à couvrir les frais annexes : frais de notaire, frais de dossier, frais de garantie. Bonne nouvelle : dans le neuf, les frais de notaire sont réduits par rapport à l'ancien.

Les banques apprécient un apport qui couvre au moins ces frais, souvent de l'ordre de 10 % du prix, mais l'exigence varie selon les profils. Plus votre apport est élevé, plus votre dossier est solide et plus vous pouvez négocier les conditions du prêt.

Pour le constituer, plusieurs supports d'épargne existent :

• le Livret A ;
• le livret de développement durable et solidaire (LDDS) ;
• le plan d'épargne logement (PEL).

Une donation, un héritage, une prime ou le rachat d'un placement peuvent aussi l'alimenter. Pour l'évaluer, voyez comment calculer son apport personnel.

Les prêts aidés pour un achat en VEFA

Plusieurs prêts peuvent compléter votre crédit principal pour financer votre achat immobilier dans le neuf.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ est un prêt sans intérêts destiné aux primo-accédants dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds. Depuis le 1er avril 2025, il finance l'achat d'un logement neuf, en immeuble collectif comme en maison individuelle, dans toutes les zones, pour les offres de prêt émises jusqu'au 31 décembre 2027. Il ne couvre qu'une partie du prix, selon la zone géographique, la composition du foyer et les revenus. Faites une première estimation avec notre simulateur PTZ.

Le prêt d'accession sociale (PAS)

Le PAS est un prêt conventionné accordé sous plafonds de ressources, qui dépendent de la localisation du logement et de la composition du foyer. Le logement doit être votre résidence principale.

Le prêt Action Logement

Anciennement appelé « 1 % logement », il est proposé aux salariés des entreprises privées d'au moins 10 salariés, primo-accédants, pour l'achat d'un logement neuf en résidence principale. Il peut atteindre 30 000 € à 1 % hors assurance, mais il dépend des fonds disponibles : renseignez-vous tôt auprès d'Action Logement.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488