Capacité d’emprunt : comment la calculer pas à pas

Ce que recouvre la capacité d’emprunt

Votre capacité d’emprunt est le montant maximal qu’une banque accepte de vous prêter pour acheter un logement. Elle ne se confond pas avec votre budget d’achat : celui-ci ajoute votre apport personnel au capital emprunté, puis retire les frais qui accompagnent l’opération.

Trois paramètres la déterminent :

• la mensualité que vous pouvez supporter, encadrée par la règle des 35 % ;
• le taux du crédit et le coût de l’assurance emprunteur ;
• la durée du prêt, plafonnée à 25 ans dans la plupart des cas.

Le calcul se fait donc à l’envers d’une simulation classique : on part de la mensualité possible pour remonter au capital.

Étape 1 : additionner les revenus que la banque retient

La banque raisonne en revenus nets mensuels, avant impôt, et ne garde que ceux qui sont réguliers et durables. Sont en général retenus :

• les salaires nets, avec les primes fixes prévues au contrat ;
• les revenus des indépendants, appréciés sur plusieurs bilans ;
• les pensions de retraite et certaines allocations stables ;
• les loyers perçus ou attendus, mais pas en totalité.

Pour les loyers, l’usage est de n’en compter que 70 % : un loyer de 800 € pèse 560 € dans le calcul, la décote couvrant vacance, impayés et charges non récupérables. Les primes variables, heures supplémentaires ou revenus récents sont étudiés au cas par cas, souvent en moyenne sur plusieurs années.

Si vous achetez à deux, les revenus des deux co-emprunteurs s’additionnent.

Étape 2 : appliquer le plafond de 35 % et déduire vos crédits

Depuis 2022, les banques doivent respecter une norme du Haut Conseil de stabilité financière : le taux d’effort ne peut pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise. Le détail de ces normes et de leurs dérogations est expliqué dans notre article sur les règles du HCSF.

Concrètement :

1. Multipliez vos revenus retenus par 0,35 : vous obtenez le total des mensualités de crédit autorisé.
2. Retirez les mensualités des crédits qui continueront après l’achat (prêt auto, crédit à la consommation, autre prêt immobilier).
3. Le reste est la mensualité disponible pour le nouveau prêt, assurance incluse.

Votre loyer actuel n’entre pas dans ce calcul s’il disparaît avec l’achat. En revanche, la banque regarde aussi votre reste à vivre, c’est-à-dire ce qui demeure une fois le crédit payé : un dossier à 35 % avec des revenus modestes sera examiné plus prudemment qu’un dossier aux revenus élevés.

Étape 3 : convertir la mensualité en capital

Une fois la mensualité connue, le capital empruntable dépend du taux et de la durée. Plus la durée est longue, plus le capital augmente, mais plus le coût total s’alourdit. En août 2026, le taux moyen relevé par l’Observatoire Crédit Logement/CSA était de 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans. Tous prêts confondus, la moyenne atteignait 3,40 % en septembre 2026, en hausse depuis juin : ces niveaux bougent d’un mois à l’autre.

L’assurance emprunteur s’ajoute à la mensualité. Son coût dépend de votre âge, de votre santé et du contrat choisi ; c’est un poste à optimiser, car chaque euro économisé sur l’assurance libère de la capacité d’emprunt.

Pour faire ce calcul sans tableur, utilisez notre simulateur de capacité d’emprunt.

Exemple chiffré : un couple avec 4 500 € de revenus

Prenons un couple qui gagne 4 500 € nets par mois à deux, sans autre crédit. Hypothèse d’assurance : 0,30 % par an du capital emprunté, soit un coût fixe chaque mois.

• Mensualité maximale : 4 500 × 35 % = 1 575 €, assurance comprise.
• Sur 25 ans à 3,35 % : capital d’environ 304 000 €. Mensualité hors assurance 1 497,55 €, assurance 76 €, soit 1 573,55 € et un taux d’effort de 34,97 %.
• Sur 20 ans à 3,27 % : capital d’environ 265 000 € (1 505,76 € + 66,25 € d’assurance).

Le prêt automobile de 250 € par mois coûte à lui seul près de 48 000 € de capacité. Le rembourser ou le solder avant la demande change donc nettement le résultat. Sur 25 ans, les intérêts du prêt de 304 000 € représentent environ 145 000 €, hors assurance : la durée longue maximise le budget, pas l’économie.

Étape 4 : passer du capital au budget d’achat

Au capital empruntable, ajoutez votre apport, puis retirez les frais. Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf ; s’y ajoutent les frais de garantie et de dossier. Avec 304 000 € empruntés et 30 000 € d’apport, l’enveloppe totale atteint 334 000 €. Dans l’ancien, une fois retirés environ 7,5 % de frais de notaire et 3 000 € de garantie, cela laisse un prix de bien d’environ 308 000 €. Dans le neuf, où les frais sont plus faibles, le prix accessible serait plus élevé. Notre simulateur de frais de notaire affine ce poste, et l’article comment calculer son apport personnel détaille la part à financer vous-même.

Enfin, un primo-accédant peut parfois compléter son financement par un prêt aidé comme le PTZ dans le neuf : ce prêt s’ajoute au crédit principal, mais sa mensualité éventuelle entre aussi dans les 35 %.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488