Financer son achat immobilier : 8 pièges à éviter

Avant de chercher : budget et capacité

Piège n° 1 : bâtir son budget sans les frais

Le prix affiché n’est pas le coût de l’achat. Dans l’ancien, les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix, dont l’essentiel correspond aux droits de mutation. Depuis avril 2025, la plupart des départements ont relevé ces droits jusqu’à 5 %, une hausse dont les primo-accédants achetant leur résidence principale sont exonérés. Dans le neuf, les frais tombent autour de 2 à 3 %. S’y ajoutent la garantie du prêt, les frais de dossier, l’éventuelle commission d’agence si elle n’est pas incluse, puis le déménagement et les premiers travaux. Estimez ces frais avec notre simulateur de frais de notaire.

Piège n° 2 : visiter avant de connaître sa capacité d’emprunt

Tomber amoureux d’un bien hors budget fait perdre du temps et de l’argent. Calculez d’abord votre capacité, en gardant en tête que les mensualités, assurance comprise, ne peuvent pas dépasser 35 % de vos revenus. Mieux encore : faites établir une attestation de financement. Elle n’engage pas la banque, mais montre au vendeur que votre offre est sérieuse, un atout lorsque plusieurs acheteurs se positionnent. La méthode est détaillée dans notre article pour calculer sa capacité d’emprunt.

Pendant la recherche : charges, énergie et revente

Piège n° 3 : oublier les charges et la facture énergétique

En copropriété, demandez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et le montant des charges : entretien, syndic, ascenseur, chauffage collectif. Repérez les travaux votés ou envisagés, qui se traduiront par des appels de fonds. Ajoutez la taxe foncière.

Regardez aussi le DPE. Un logement classé F ou G coûte cher à chauffer et pourra nécessiter des travaux lourds. Depuis 2025, la vente d’une maison classée E, F ou G impose en outre un audit énergétique, qui chiffre ces travaux : lisez-le avant de faire une offre.

Piège n° 4 : ne pas penser à la revente

Même pour une résidence principale, la revente arrive souvent plus tôt que prévu : mutation, naissance, séparation. Emplacement, transports, état du bien et étiquette énergétique déterminent sa liquidité. Les logements classés G ne peuvent plus être loués sur de nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, et ce sera le cas des F à partir de 2028, puis des E en 2034 : un acheteur investisseur les regardera avec méfiance. Notre article sur les passoires thermiques fait le point sur ce calendrier.

Au moment du financement : offre et assurance

Piège n° 5 : comparer les offres au seul taux nominal

Deux offres au même taux peuvent coûter des milliers d’euros d’écart. Le bon indicateur est le TAEG, qui intègre intérêts, frais de dossier, garantie, assurance et éventuels frais de courtage. Regardez aussi les clauses : indemnités de remboursement anticipé, modularité des échéances, transférabilité du prêt. La garantie mérite le même examen : pour un prêt de 250 000 €, une caution coûte de l’ordre de 3 000 €, une hypothèque davantage, avec des frais de mainlevée en cas de revente anticipée. Dans le contexte de l’automne 2026, les taux remontent depuis juin : le taux moyen atteignait 3,40 % en septembre 2026 selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Les attendre plus bas n’a rien de garanti ; négocier le prix du bien et les conditions du prêt reste le levier le plus sûr. Notre article sur la négociation du prix d’un bien donne des méthodes concrètes.

Piège n° 6 : accepter l’assurance de la banque sans comparer

L’assurance emprunteur entre dans le calcul des 35 % et dans le TAEG. Vous pouvez choisir un contrat externe à garanties équivalentes, puis en changer à tout moment et sans frais grâce à la loi Lemoine. Sans questionnaire de santé si la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et que le prêt se termine avant 60 ans. Comparez avec le simulateur d’assurance emprunteur.

Jusqu’à la signature : dossier et épargne

Piège n° 7 : laisser son dossier se dégrader

Entre le compromis et l’offre, la banque regarde vos comptes à la loupe. Évitez à ce moment-là :

• de souscrire un nouveau crédit, même un paiement fractionné pour l’électroménager ;
• les découverts ou rejets de prélèvement ;
• un changement d’emploi non anticipé, qui peut remettre une période d’essai dans le dossier ;
• les dépenses inhabituelles, notamment de jeux d’argent.

Rassemblez aussi les pièces dès le départ, car la condition suspensive de prêt laisse un délai limité.

Piège n° 8 : vider toute son épargne

Mettre l’intégralité de ses économies dans l’apport peut sembler vertueux, mais vous laisse sans réserve au premier imprévu : chaudière, travaux, perte de revenus. Conservez une épargne de précaution de quelques mois de dépenses, d’autant que les premiers mois après un achat réservent souvent des dépenses imprévues : ameublement, petits travaux, régularisation de charges. Une banque appréciera souvent davantage un emprunteur qui garde une épargne qu’un dossier à zéro après la signature. Pour fixer le bon niveau, voyez notre article comment calculer son apport personnel.

Ne pas avancer seul

Ces huit pièges ont un point commun : ils se repèrent mieux avec un regard extérieur. Le notaire vérifie le volet juridique, le diagnostiqueur l’état énergétique, l’agent immobilier ou le promoteur le bien lui-même. Pour le financement, un courtier en crédit immobilier compare les banques, optimise l’assurance et prépare un dossier présentable du premier coup. Chez ASG Courtage, un seul interlocuteur peut suivre à la fois le crédit et, pour un achat neuf, le choix du programme.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488