Passoires thermiques : calendrier d'interdiction de louer et solutions

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

On appelle passoire thermique, ou passoire énergétique, un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces logements consomment beaucoup d'énergie pour se chauffer, émettent beaucoup de gaz à effet de serre et offrent souvent un confort médiocre : froid en hiver, surchauffe en été, humidité.

La plupart ont été construits avant les premières réglementations thermiques, au milieu des années 1970, et n'ont jamais été rénovés. Une passoire thermique n'est pas pour autant un logement insalubre : elle peut être en bon état général, mais mal isolée ou équipée d'un chauffage peu performant.

Pour connaître la classe d'un logement, il suffit de consulter son DPE, valable 10 ans. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables : si le vôtre est antérieur, il faut le refaire. Notre article sur les diagnostics immobiliers détaille son fonctionnement.

Le calendrier d'interdiction de louer

Depuis la loi Climat et résilience, la performance énergétique fait partie des critères du logement décent. Un logement trop énergivore ne peut donc plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite. Le calendrier en métropole est le suivant :

En outre-mer, l'échéance est fixée à 2028 pour les logements G et à 2031 pour les F.

Un bail en cours n'est pas rompu automatiquement. Mais à sa reconduction, le logement entre dans le champ de l'interdiction. Le locataire peut alors mettre le bailleur en demeure de faire les travaux, saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, qui peut ordonner les travaux ou réduire le loyer.

Une exception existe en copropriété : le juge ne peut pas imposer de travaux à un copropriétaire qui prouve avoir tout tenté, par exemple lorsque l'assemblée générale a refusé de voter les travaux sur les parties communes. Il en va de même en cas de contraintes techniques ou patrimoniales. Une proposition de loi qui assouplirait ces règles en copropriété a été adoptée au Sénat en avril 2025, mais elle n'est pas définitivement votée : le calendrier ci-dessus reste celui qui s'applique.

Gel des loyers et audit énergétique à la vente

Des loyers bloqués

Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter : ni révision annuelle selon l'indice de référence des loyers, ni hausse entre deux locataires, ni réévaluation au renouvellement. Le gel s'applique à la location vide comme meublée. Il prend fin lorsqu'un nouveau DPE atteste au moins la classe E.

Un audit pour vendre

Pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé F ou G, le vendeur doit fournir un audit énergétique, en plus du DPE. Cette obligation s'étend aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025, et visera les D en 2034. L'audit propose des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la classe du logement. Les lots de copropriété ne sont pas concernés.

Le nouveau calcul du DPE pour les logements chauffés à l'électricité

Le DPE convertit l'électricité consommée en énergie primaire à l'aide d'un coefficient. Jugé défavorable aux logements chauffés à l'électricité, ce coefficient a été abaissé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Selon le gouvernement, environ 850 000 logements sont ainsi sortis des classes F et G.

Une nouvelle étape est prévue : le coefficient passera à 1,7 au 1er janvier 2027, en vertu d'un arrêté publié le 31 août 2026. Aucun logement ne verra son étiquette se dégrader. Les DPE et audits réalisés jusqu'au 31 décembre 2026 resteront valables et pourront être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME.

Si votre logement est chauffé à l'électricité et classé F ou G, vérifiez donc sa classe avec le coefficient en vigueur avant d'engager des travaux lourds ou de le mettre en vente à prix cassé.

Rénover : par où commencer et comment financer

Pour gagner des classes, les travaux les plus efficaces portent sur l'isolation (toiture et combles d'abord, puis murs et planchers), sur le remplacement d'un chauffage ancien, notamment au fioul ou au gaz, par une pompe à chaleur, et sur la ventilation. Avec le nouveau calcul, passer d'une chaudière fossile à une pompe à chaleur fait gagner davantage de classes qu'avant.

Plusieurs aides peuvent se cumuler :

• MaPrimeRénov' : son guichet a rouvert le 23 février 2026. La rénovation d'ampleur finance les projets qui font gagner au moins deux classes, avec un plafond de dépenses de 30 000 € HT (deux classes) ou 40 000 € HT (trois classes ou plus) et un rendez-vous obligatoire avec un conseiller France Rénov'. Le parcours par geste est désormais limité : l'isolation des murs en est exclue depuis le 1er janvier 2026, les fenêtres et d'autres équipements depuis le 1er septembre 2026. Les pompes à chaleur air/eau et géothermiques y restent éligibles.
• L'éco-prêt à taux zéro : jusqu'à 50 000 € pour une rénovation globale ou couplée à MaPrimeRénov', sans condition de ressources, prolongé jusqu'au 31 décembre 2027.
• Les primes CEE versées par les fournisseurs d'énergie, et la TVA à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique réalisés par un professionnel dans un logement de plus de deux ans.

Le reste à charge peut aussi être financé par un prêt travaux intégré à votre crédit. Pour les gestes du quotidien, consultez notre article pour faire baisser sa facture énergétique.

Acheter une passoire thermique : opportunité ou piège ?

Les logements mal classés se vendent souvent avec une décote. Pour un acheteur, cela peut être une opportunité, à condition de chiffrer précisément les travaux avant de signer et d'intégrer leur coût au plan de financement. Pour un investisseur, il faut aussi tenir compte du gel des loyers et du calendrier d'interdiction : un logement F acheté aujourd'hui devra être rénové avant 2028 pour être loué avec un nouveau bail.

Notre article consacré à l'investissement dans une passoire thermique détaille cette stratégie. À l'opposé, un logement neuf construit selon la RE2020 vous met à l'abri de ces échéances pour longtemps.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488