Ce que prévoit la loi Boutin
La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion de 2009, dite loi Boutin, vise notamment à mieux informer les locataires sur le logement qu'ils louent.
Elle impose au propriétaire d'indiquer la surface habitable du logement dans le contrat de location. On parle souvent de « surface Boutin » ou de « diagnostic Boutin ». L'obligation concerne les baux de résidence principale, que le logement soit loué vide ou meublé. Les locations saisonnières et les résidences secondaires ne sont pas concernées.
Comment calculer la surface habitable
La surface habitable est définie par le Code de la construction et de l'habitation. Elle correspond à la surface de plancher construite, après déduction de plusieurs éléments :
- les murs et les cloisons ;
- les marches et cages d'escalier ;
- les gaines ;
- les embrasures de portes et de fenêtres.
Ne sont pas non plus comptés : les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, les combles non aménagés, caves, sous-sols, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas et séchoirs extérieurs.
En revanche, les pièces annexes intérieures comme un débarras, un cellier ou une buanderie entrent dans le calcul si leur hauteur atteint 1,80 m.
Si vous achetez pour louer, demandez dès l'achat les deux mesures, Carrez et habitable : le loyer se raisonne sur la surface habitable, et c'est elle qui sert à calculer votre rendement.
Mesurer soi-même ou faire appel à un diagnostiqueur ?
Le propriétaire peut mesurer lui-même la surface habitable : la loi ne lui impose pas de passer par un professionnel. L'enjeu de l'exactitude est pourtant réel.
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail, le locataire peut demander une diminution du loyer, proportionnelle à l'écart constaté. Il adresse sa demande par lettre recommandée ; le bailleur a deux mois pour répondre, puis le locataire peut saisir le juge dans les quatre mois suivant sa demande. Pour éviter tout litige, faire appel à un diagnostiqueur immobilier est une précaution utile. Pour en savoir plus sur les autres diagnostics, lisez notre article à quoi sert un diagnostic immobilier.
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Surface habitable et surface Carrez : les différences
Il ne faut pas confondre la surface habitable avec la surface Carrez, exigée lors de la vente d'un lot de copropriété. Les deux excluent les parties de moins de 1,80 m de hauteur, mais leur périmètre diffère.
| Surface habitable (Boutin) | Surface Carrez | |
|---|---|---|
| Quand ? | Location d'une résidence principale | Vente d'un lot de copropriété |
| Vérandas | Exclues | Incluses |
| Combles non aménagés | Exclus | Inclus s'ils dépassent 1,80 m de hauteur |
| Caves, garages, parkings | Exclus | Exclus |
La surface habitable est donc généralement inférieure ou égale à la surface Carrez.
Questions fréquentes
La surface habitable est-elle obligatoire dans un bail ?
Que se passe-t-il si la surface indiquée dans le bail est fausse ?
Quelle différence entre surface habitable et surface Carrez ?
Sources
- Service-public.fr — Rédaction du bail d'habitation (contrat de location)
- Notaires (office Fourez) — Loi Carrez : calcul et différences avec la surface Boutin
Publié le 3 octobre 2022 · mis à jour le 27 octobre 2026.
Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.
Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488
