À quoi sert la surface loi Carrez ?
La loi Carrez impose d’indiquer la superficie privative d’un lot de copropriété lors de sa vente. Elle concerne les appartements, mais aussi les maisons ou locaux situés dans une copropriété. Les maisons individuelles hors copropriété n’y sont pas soumises, et la vente en VEFA obéit à ses propres règles.
La surface doit figurer dans l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente) et dans l’acte authentique. Elle sert de référence pour le prix : c’est pourquoi une erreur peut coûter cher au vendeur.
Une attestation établie pour les anciens propriétaires ne vous protège pas forcément, surtout si des travaux ont modifié le logement. En cas de doute, faites refaire le mesurage avant de vendre.
Comment se calcule la surface Carrez ?
La surface Carrez correspond à la surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Deux règles s’ajoutent :
- les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ne sont pas comptées ;
- les lots ou fractions de lots de moins de 8 m² ne sont pas pris en compte.
Ce qui est compté, ce qui ne l’est pas
Les combles, aménagés ou non, une véranda close ou une mezzanine entrent dans le calcul pour leurs parties d’au moins 1,80 m de hauteur. Les caves, garages, parkings, balcons, terrasses et jardins en sont exclus.
Vous pouvez mesurer vous-même, mais faire appel à un diagnostiqueur ou à un géomètre-expert limite les risques d’erreur, notamment dans les pièces mansardées.
Si vous financez un achat en copropriété, vérifiez la cohérence entre la surface Carrez, le prix et l’estimation de la banque : un écart important peut retarder l’accord de prêt.
Surface absente de l’acte : l’annulation possible
Si la surface Carrez ne figure pas dans l’acte, l’acheteur peut demander la nullité de la vente. Il doit agir dans le mois qui suit la signature de l’acte authentique.
Ce cas reste rare : le notaire vérifie la présence de cette mention avant la signature.
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Erreur de mesure : une baisse de prix
L’erreur de calcul est plus fréquente. La loi tolère un écart de 5 %. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, l’acheteur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la surface manquante. Il dispose d’un an à compter de l’acte authentique pour agir.
Exemple : pour un appartement vendu 300 000 € pour 60 m² qui n’en mesure que 56, l’écart dépasse 5 % et l’acheteur peut réclamer la différence correspondant aux 4 m² manquants, soit 20 000 €. À l’inverse, une surface plus grande que prévu ne permet pas au vendeur de demander un supplément.
Lors de vos visites, comparez le prix au mètre carré avec le marché local et, si vous vendez, faites estimer votre bien sur une surface fiable.
Questions fréquentes
La loi Carrez s’applique-t-elle à une maison ?
Les balcons et terrasses comptent-ils dans la surface Carrez ?
Que faire si la surface Carrez est fausse ?
Sources
- ANIL — Loi Carrez : obligations relatives à la contenance du logement
- Notaires (office Fourez) — Loi Carrez : calcul et risques d'erreur
Publié le 1er décembre 2021 · mis à jour le 27 octobre 2026.
Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.
Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488
