Qu'est-ce qu'une promesse de vente ?
La promesse de vente, ou promesse unilatérale de vente, est un avant-contrat par lequel le vendeur s'engage à réserver son bien à un acquéreur, à un prix fixé, pendant une durée limitée. L'acheteur, lui, dispose d'une option : il décide pendant ce délai s'il achète ou non.
En contrepartie de cette exclusivité, l'acheteur verse en général une indemnité d'immobilisation, dont le montant est fixé par les parties et se situe en pratique entre 5 et 10 % du prix. Elle devient obligatoire, à 5 % au moins, si la promesse est consentie pour plus de 18 mois. Si l'acheteur renonce sans motif prévu au contrat, cette somme reste acquise au vendeur. Si la vente se fait, elle s'impute sur le prix.
Les avant-contrats ne sont pas obligatoires, mais ils sont très utilisés : ils fixent l'accord des parties le temps de réunir les conditions de la vente, notamment l'obtention du prêt immobilier. Ils précèdent la signature de l'acte authentique chez le notaire.
Les mentions obligatoires de l'avant-contrat
Qu'il s'agisse d'une promesse ou d'un compromis, l'avant-contrat doit notamment préciser :
- l'identité du vendeur et de l'acquéreur ;
- l'adresse et la désignation du bien ;
- le prix de vente ;
- les honoraires de l'agent immobilier, le cas échéant ;
- le délai de rétractation de 10 jours dont bénéficie l'acquéreur ;
- les diagnostics immobiliers obligatoires.
Une promesse unilatérale signée sous seing privé doit en outre être enregistrée auprès des impôts dans les 10 jours suivant son acceptation par l'acheteur, sous peine de nullité.
Faites coïncider la durée de la condition suspensive de prêt avec un calendrier réaliste : une demande de financement préparée en amont avec un courtier évite de courir après les délais.
Le rôle des conditions suspensives
L'avant-contrat contient des conditions suspensives : si l'une d'elles ne se réalise pas, la vente ne se fait pas et l'acheteur récupère les sommes versées.
- L'obtention du prêt : elle est prévue par la loi dès lors que l'achat est financé par un crédit. Si les banques refusent de financer le projet dans les conditions prévues, l'avant-contrat est annulé.
- L'absence de servitude grevant le bien de façon importante.
- Le non-exercice du droit de préemption par la commune.
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Promesse de vente ou compromis : les différences
Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique, engage les deux parties dès sa signature, sous réserve des conditions suspensives et du délai de rétractation de l'acheteur. Si l'une d'elles renonce sans raison valable, l'autre peut l'obliger à conclure la vente ou demander des dommages et intérêts.
| Promesse de vente | Compromis de vente | |
|---|---|---|
| Qui s'engage ? | Le vendeur seul | Le vendeur et l'acheteur |
| Somme versée par l'acheteur | Indemnité d'immobilisation | Dépôt de garantie |
| Si l'acheteur renonce hors cas prévus | L'indemnité reste au vendeur | Le vendeur peut l'obliger à acheter |
Dans les deux cas, la somme versée à la signature est déduite du prix si la vente aboutit. Pour aller plus loin, consultez notre article consacré au compromis de vente.
Et la promesse d'achat ?
D'autres documents peuvent précéder l'avant-contrat. C'est le cas de la promesse d'achat, rédigée par l'acquéreur pour montrer son intérêt pour un logement et proposer un prix, au prix affiché ou après négociation.
Questions fréquentes
Quelle différence entre promesse de vente et compromis de vente ?
Que se passe-t-il si mon prêt est refusé ?
L'indemnité d'immobilisation est-elle perdue ?
Sources
- Service-public.fr — Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis
- Service-public.fr — Condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier
- Notaires de France — La promesse de vente et le compromis de vente
Publié le 22 avril 2022 · mis à jour le 27 octobre 2026.
Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.
Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488
