Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?
Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat qui précède l'acte authentique signé chez le notaire. Il constate l'accord de l'acheteur et du vendeur sur le bien et sur le prix : tous deux s'engagent à conclure la vente.
Le compromis précise notamment :
- l'identité des parties et la désignation du bien ;
- le prix et ses modalités de paiement ;
- les conditions suspensives, comme l'obtention du prêt ;
- la date limite de signature de l'acte définitif.
Si une condition suspensive ne se réalise pas, par exemple si les banques refusent le financement dans les conditions prévues, la vente n'a pas lieu et l'acheteur récupère les sommes versées.
Compromis ou promesse de vente : quelle différence ?
Il ne faut pas confondre le compromis avec la promesse de vente, ou promesse unilatérale de vente. Dans ce second document, seul le vendeur s'engage : il réserve son bien à un acheteur précis pendant une durée déterminée, sans pouvoir le proposer à quelqu'un d'autre. L'acheteur, lui, dispose d'une option et reste libre d'acheter ou non.
Le compromis est souvent privilégié par les vendeurs, car il engage aussi l'acheteur. Pour l'acquéreur, l'étape précédente est généralement l'offre d'achat, acceptée par le vendeur.
Vérifiez que la condition suspensive de prêt mentionne un montant, une durée et un taux maximal réalistes : c'est elle qui vous protège si les banques ne vous suivent pas.
Comment se déroule la signature ?
Le compromis peut être signé chez un notaire, par l'intermédiaire d'une agence immobilière ou directement entre particuliers, sous seing privé. Même sans notaire, il a une valeur juridique et peut être invoqué en cas de litige. Faire appel à un professionnel reste toutefois recommandé pour sécuriser sa rédaction.
À la signature, l'acheteur verse généralement un dépôt de garantie, souvent compris entre 5 et 10 % du prix. Cette somme est conservée par un tiers, le notaire ou l'agent immobilier, puis déduite du prix lors de la signature de l'acte définitif. Elle est restituée à l'acheteur s'il se rétracte dans le délai légal ou si une condition suspensive ne se réalise pas.
L'acte authentique, lui, est obligatoirement signé devant notaire, qui vérifie la situation du bien et des parties. Pensez à estimer vos frais de notaire pour boucler votre budget.
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Peut-on se rétracter après avoir signé ?
L'acquéreur non professionnel bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours. Il court à partir du lendemain de la remise ou de la notification du compromis signé. L'acheteur n'a pas à justifier sa décision et ne subit aucune pénalité.
Pour se rétracter, il doit le faire savoir dans le délai, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par un autre moyen offrant des garanties équivalentes. Passé ce délai, il reste engagé, sauf si une condition suspensive ne se réalise pas.
Le vendeur, lui, ne dispose d'aucun droit de rétractation : dès la signature, il est engagé. Si l'acquéreur se rétracte, les sommes qu'il a versées doivent lui être restituées dans un délai de 21 jours.
Bien préparer son financement
Le délai prévu pour obtenir le prêt est souvent court. Mieux vaut avoir étudié son financement avant même de signer : calculez votre capacité d'emprunt et faites-vous accompagner pour votre prêt immobilier, afin de respecter le calendrier fixé dans le compromis.
Questions fréquentes
Quel est le délai de rétractation après un compromis de vente ?
Combien verse-t-on à la signature du compromis ?
Que se passe-t-il si mon prêt est refusé ?
Sources
- Pretto — Le délai de rétractation du compromis de vente : 10 jours pour changer d’avis
- MAIF — Le versement du dépôt de garantie lors du compromis
Publié le 10 mai 2022 · mis à jour le 27 octobre 2026.
Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.
Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488
