La pleine propriété, le régime le plus courant
Lorsque vous achetez un logement en pleine propriété, vous disposez de tous les droits sur ce bien. Le droit civil les classe en trois catégories :
- l'usus : le droit d'utiliser le bien, par exemple pour y vivre ;
- le fructus : le droit d'en percevoir les fruits, comme les loyers ;
- l'abusus : le droit d'en disposer, c'est-à-dire de le vendre ou de le donner.
Ces droits peuvent toutefois être séparés, à l'occasion d'un achat, d'une donation ou d'une succession. On parle alors de démembrement de propriété.
Le démembrement : nue-propriété et usufruit
Le démembrement de propriété consiste à répartir les droits du plein propriétaire entre deux personnes : le nu-propriétaire et l'usufruitier.
Le nu-propriétaire
Il détient l'abusus : les murs lui appartiennent. Il peut vendre ou donner sa nue-propriété, mais il ne peut ni occuper le logement ni le louer. Il ne doit pas entraver les droits de l'usufruitier et prend en charge les grosses réparations, celles qui touchent au gros œuvre. Pour vendre le bien en pleine propriété, l'accord de l'usufruitier est nécessaire.
L'usufruitier
Il détient l'usus et le fructus : il peut habiter le logement ou le louer et en percevoir les loyers. Il n'en est pas propriétaire. En contrepartie, il doit veiller à la bonne conservation du bien et assumer les travaux d'entretien courant.
À l'extinction de l'usufruit, souvent au décès de l'usufruitier ou au terme prévu, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.
Le régime de propriété a des conséquences sur le financement : en indivision ou en démembrement, la banque examinera qui emprunte, qui rembourse et quelles garanties sont possibles. Mieux vaut en parler avant de signer l'avant-contrat.
L'indivision : plusieurs propriétaires pour un même bien
Vous êtes en indivision lorsque vous possédez un bien avec d'autres personnes, sans que les parts de chacun soient matériellement séparées. Chaque indivisaire détient une quote-part du bien.
- Indivision subie : c'est le cas lors d'une succession, où les héritiers deviennent ensemble propriétaires des biens du défunt jusqu'au partage.
- Indivision choisie : un couple non marié, partenaires de Pacs ou concubins, peut acheter en indivision. Chacun est alors propriétaire à hauteur de sa participation au financement, à condition que l'acte d'achat le précise.
L'indivision est un régime en principe temporaire : nul ne peut être contraint d'y rester, et chacun peut demander le partage. Si vous achetez à plusieurs, notre article sur l'achat et l'emprunt à plusieurs détaille les options possibles, y compris la SCI.
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La copropriété : un lot privatif et des parties communes
Lorsque vous achetez un appartement dans un immeuble, ou une maison dans un ensemble qui partage des équipements, vous êtes le plus souvent en copropriété. On distingue la copropriété verticale, dans un immeuble collectif, et la copropriété horizontale, dans un lotissement de maisons organisé en copropriété.
La copropriété combine :
- une propriété individuelle sur votre lot privatif (votre logement, votre cave, votre parking) ;
- une propriété collective sur les parties communes : hall, escaliers, local vélos, allées, espaces verts.
L'ensemble des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires. Réunis au moins une fois par an en assemblée générale, ils votent le budget, les travaux et, le cas échéant, les modifications du règlement de copropriété. La gestion courante est confiée à un syndic. Pour en savoir plus, lisez notre article sur la copropriété dans l'immobilier neuf.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre usufruit et nue-propriété ?
Peut-on sortir d'une indivision ?
Qui décide des travaux dans une copropriété ?
Publié le 4 octobre 2021 · mis à jour le 27 octobre 2026.
Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.
Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488
