Acheter et emprunter à plusieurs : indivision, SCI ou tontine

Pourquoi acheter à plusieurs

Additionner les revenus et les apports permet d’emprunter davantage et d’accéder à une surface ou à un quartier hors de portée seul. C’est la situation de nombreux couples non mariés, mais aussi d’amis qui achètent une résidence secondaire, de fratries qui conservent une maison de famille ou d’enfants qui achètent avec leurs parents.

Avant de signer, posez-vous trois questions : qui paie quoi, qui décide de quoi, et que se passe-t-il si l’un veut partir, se sépare ou décède. Le cadre juridique choisi répond à ces questions de façon très différente.

L’indivision, la solution par défaut

Si vous achetez ensemble sans rien prévoir de particulier, vous êtes en indivision. Chaque acheteur détient une quote-part du bien, par exemple 60/40, en fonction de ce qu’il finance. Si l’acte ne précise rien, le bien est réputé partagé à parts égales : faites donc inscrire la répartition réelle par le notaire.

Qui décide ?

• Les actes conservatoires (réparation urgente) : chacun peut agir seul.
• Les actes d’administration (gestion courante, mise en location) : majorité des deux tiers des droits.
• Les actes de disposition, comme la vente : unanimité, sauf autorisation du juge en cas de blocage.

Et si l’un veut sortir ?

Le Code civil pose un principe clair : personne ne peut être obligé de rester en indivision. Un indivisaire peut vendre sa quote-part (les autres disposent d’un droit de préemption) ou demander le partage, quitte à provoquer la vente du bien.

Pour éviter les mauvaises surprises, signez une convention d’indivision chez le notaire. Elle peut désigner un gérant, fixer la répartition des charges et bloquer le partage pendant cinq ans maximum, renouvelables.

La SCI, pour organiser la gestion et la transmission

Avec une société civile immobilière, ce n’est plus vous mais la société qui est propriétaire. Les associés détiennent des parts, en proportion de leurs apports. Les statuts, rédigés sur mesure, fixent les règles de décision, de cession des parts et le sort des parts en cas de décès.

Points forts :

• une gestion plus fluide qu’en indivision, avec un gérant aux pouvoirs définis ;
• une transmission progressive possible par donation de parts ;
• une sortie plus simple : on cède ses parts plutôt que le bien.

Contreparties : frais de création, comptabilité, assemblée annuelle, et des parts parfois difficiles à revendre. Une SCI ne permet pas de bénéficier du prêt à taux zéro, réservé aux personnes physiques primo-accédantes. Pour une résidence principale avec PTZ, l’achat en nom propre reste la voie normale.

La tontine, pour protéger le survivant

La clause de tontine, ou pacte tontinier, est insérée dans l’acte d’achat. Elle prévoit qu’au décès d’un acheteur, sa part revient aux survivants, et que le dernier vivant est considéré comme seul propriétaire depuis l’origine. Les héritiers du défunt ne peuvent rien revendiquer sur le bien.

C’est une protection forte pour un couple non marié, mais une formule rigide : aucun acheteur ne peut sortir seul ni obliger les autres à vendre. Fiscalement, la part transmise au survivant reste en principe taxée comme une succession, ce qui peut coûter cher entre personnes non parentes. Faites chiffrer ce point par le notaire avant de choisir.

Le prêt commun : ce qu’il faut savoir

Quand vous empruntez ensemble, vous êtes co-emprunteurs. La banque additionne vos revenus pour calculer le taux d’effort, plafonné à 35 %, assurance comprise, sur 25 ans au plus selon les règles du HCSF. En contrepartie, le contrat prévoit presque toujours une solidarité : si l’un ne paie plus, la banque peut réclamer la totalité de la mensualité à l’autre.

• Assurance emprunteur : répartissez la couverture entre vous (par exemple 100 % sur chaque tête, ou au prorata des revenus). En cas de décès, c’est elle qui protège le survivant.
• Apports inégaux : gardez la trace de qui a apporté quoi, et reflétez-le dans les quotes-parts.
• Frais de notaire : depuis 2025, la plupart des départements ont relevé les droits de mutation. Un acheteur primo-accédant est exonéré de la hausse à hauteur de sa quote-part en indivision.

Pour estimer ce que vous pouvez emprunter à deux, testez notre simulateur de capacité d’emprunt et le simulateur de frais de notaire.

Anticiper la séparation ou le départ d’un acheteur

C’est le scénario que l’on préfère ne pas évoquer à la signature, et pourtant le plus fréquent. Trois issues sont possibles quand l’un des acheteurs veut partir :

1. Le rachat de soulte : l’un rachète la part de l’autre. Il doit alors obtenir un nouveau financement à son seul nom, ce qui suppose des revenus suffisants pour respecter seul les 35 % d’effort.
2. La vente du bien à un tiers, avec remboursement du prêt et partage du solde selon les quotes-parts.
3. La mise en location, si les deux sont d’accord et que les loyers couvrent une bonne partie des mensualités.

Tant que le prêt commun n’est pas soldé ou repris, la banque peut continuer à réclamer les échéances à chacun. Prévoyez dans la convention d’indivision ou les statuts la méthode d’évaluation du bien et un délai de rachat : cela évite qu’un désaccord ne se termine devant le juge.

Quelle formule selon votre situation ?

Le notaire reste l’interlocuteur clé pour rédiger la convention ou les statuts. Pour le financement, ASG Courtage monte le prêt commun et l’assurance en tenant compte de la situation de chacun. Si vous êtes mariés, notez que c’est votre régime matrimonial qui s’applique, et non l’indivision décrite ici. Pour aller plus loin, lisez notre article sur la SCI et l’achat immobilier.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488