Comment estimer la valeur d’un bien immobilier ?

Pourquoi une estimation juste est décisive

Un bien affiché trop cher reste en vitrine, perd de son attrait et finit souvent vendu sous sa valeur réelle. Trop bas, il vous fait perdre de l’argent. Côté acheteur, une bonne estimation permet de faire une offre argumentée et de repérer les biens surévalués.

L’estimation compte aussi pour la banque : elle vérifie que le prix est cohérent avec le marché avant d’accorder le prêt. Elle sert enfin pour une donation, une succession, un divorce ou la déclaration d’impôt sur la fortune immobilière.

Les données publiques des ventes : DVF

Depuis 2019, la base Demandes de valeurs foncières (DVF), produite par la DGFiP, est en accès libre. Elle reprend les ventes enregistrées par les notaires et l’administration fiscale sur les cinq dernières années. Elle est mise à jour deux fois par an, en avril et en octobre ; la dernière version date d’octobre 2026. L’Alsace, la Moselle et Mayotte n’y figurent pas.

La consultation la plus simple passe par l’application de données foncières sur explore.data.gouv.fr. Vous choisissez une commune, puis une section et une parcelle cadastrale, et vous voyez pour chaque vente :

• le prix et la date de la mutation ;
• le type de bien et la surface bâtie ;
• le nombre de pièces et, le cas échéant, la surface du terrain.

En regardant les ventes de votre rue et des rues voisines, vous obtenez une première fourchette de prix au mètre carré. Ce sont des prix réellement payés, pas des prix d’annonce.

Le service de l’administration fiscale et les prix des notaires

« Rechercher des transactions immobilières »

Accessible depuis votre espace particulier sur impots.gouv.fr (rubrique des autres services), ce service, longtemps appelé Patrim, permet de filtrer les ventes selon un rayon autour d’une adresse, une période, une fourchette de surface, l’année de construction ou la présence d’un ascenseur. Il faut indiquer un motif, comme un projet de vente ou d’achat, une succession ou une donation. Le nombre de recherches est limité.

Les indices et cartes des notaires

Les Notaires de France publient chaque trimestre des prix au mètre carré par ville et par département. En Île-de-France, la carte des prix des notaires du Grand Paris, mise à jour chaque mois, donne des prix standardisés par arrondissement et par quartier, corrigés des différences de taille et de qualité entre les biens vendus. Pour l’ensemble de l’Île-de-France, elle affiche 6 150 €/m² à fin juillet 2026 pour les appartements anciens.

Les estimateurs en ligne

Ils croisent annonces et ventes passées pour proposer un prix en quelques clics. Pratiques pour une première idée, ils ne voient ni l’état du bien ni sa luminosité.

Les critères qui font varier le prix

Deux biens de même surface dans la même rue peuvent avoir un écart de prix important. Les critères à intégrer :

• Emplacement précis : transports, écoles, commerces, nuisances, vue.
• Étage et ascenseur, exposition, luminosité, vis-à-vis.
• Extérieur : balcon, terrasse, jardin, et stationnement.
• État général et travaux à prévoir, dans le logement comme dans l’immeuble.
• Performance énergétique : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué, les F suivront en 2028. Les loyers des F et G sont gelés depuis 2022. Le changement du coefficient de l’électricité au 1er janvier 2026 a fait sortir environ 850 000 logements des classes F et G : vérifiez si le DPE du bien peut être actualisé.
• Charges de copropriété et travaux votés en assemblée générale.

La surface prise en compte est la surface loi Carrez en copropriété : voyez notre article sur la surface en loi Carrez.

Estimer pas à pas

1. Relevez 5 à 10 ventes comparables dans DVF ou le service fiscal : même type de bien, surface proche, ventes récentes, rayon court.
2. Calculez un prix médian au mètre carré plutôt qu’une moyenne, pour écarter les ventes atypiques.
3. Appliquez des corrections selon les atouts ou défauts du bien : étage, extérieur, travaux, DPE.
4. Comparez avec les annonces en cours pour mesurer la concurrence, en gardant en tête qu’un prix affiché n’est pas un prix de vente.
5. Tenez compte de la tendance : au 2e trimestre 2026, les prix de l’ancien reculent de 0,8 % sur un an en France métropolitaine selon les notaires, avec de forts écarts locaux.

Distinguez aussi le prix net vendeur du prix frais d’agence inclus : voyez notre article sur la différence entre prix net vendeur et prix FAI.

Acheteur : utiliser l’estimation pour négocier

L’estimation n’est pas réservée aux vendeurs. Avant de faire une offre, refaites l’exercice : ventes comparables, corrections selon l’état et le DPE, coût des travaux. Si le prix demandé dépasse nettement votre fourchette, vous disposez d’arguments factuels plutôt que d’une simple impression.

Présentez ces éléments de façon posée : deux ou trois ventes récentes comparables, un devis de travaux, le classement énergétique. Une offre argumentée est mieux reçue qu’une offre basse sans justification. Votre banque, de son côté, appréciera un prix cohérent avec le marché. Pour aller plus loin, lisez notre article sur la façon de négocier le prix d’un bien immobilier.

Quand faire appel à un professionnel

Les outils en ligne donnent une fourchette, pas une valeur. Un agent immobilier, un notaire ou un expert immobilier visite le bien, connaît les ventes récentes du quartier, y compris les plus récentes pas encore publiées dans DVF, et rédige un avis de valeur argumenté. Une expertise en bonne et due forme est utile en cas de succession, de divorce ou de litige. Le coût varie selon le professionnel : voyez combien coûte une estimation.

ASG Courtage propose un service d’estimation immobilière et peut, dans le même temps, étudier le financement de votre prochain achat.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488