Combien de mètres carrés acheter avec un salaire médian en France ?

Salaire médian, salaire moyen : de quoi parle-t-on ?

Selon l’Insee, le salaire net mensuel moyen dans le secteur privé s’élève à environ 2 797 € en 2025, en équivalent temps plein. Le salaire médian, celui qui partage les salariés en deux moitiés égales, est de 2 238 €. La moyenne est tirée vers le haut par les plus hauts salaires : le médian reflète mieux la situation d’un salarié « type ».

Nous partons donc du salaire médian pour nos calculs, puis nous donnons l’équivalent pour le salaire moyen. Ce sont des montants nets avant impôt sur le revenu, la base sur laquelle les banques calculent le taux d’effort.

Combien peut-on emprunter avec 2 238 € par mois ?

Les règles du HCSF limitent le taux d’effort à 35 % des revenus, assurance comprise, et la durée à 25 ans. Avec 2 238 €, la mensualité maximale est donc d’environ 783 €.

Hypothèses de calcul : taux de 3,35 % sur 25 ans (taux moyen à 25 ans de l’Observatoire Crédit Logement/CSA en août 2026), assurance de 0,25 % par an du capital emprunté, aucun autre crédit en cours.

Allonger de 20 à 25 ans augmente le montant empruntable d’environ 15 %, mais renchérit le coût total : sur 25 ans, les intérêts d’un prêt de 152 500 € dépassent 72 000 €. Pour votre propre situation, utilisez notre simulateur de capacité d’emprunt.

La surface accessible dans les grandes villes

En divisant la somme empruntée par le prix moyen au mètre carré des appartements, on obtient un ordre de grandeur de la surface accessible. Nous supposons que l’apport finance les frais de notaire (environ 11 500 € pour une personne seule dans l’ancien) et que la totalité du prêt sert au prix du logement.

Prix SeLoger et Meilleurs Agents relevés par MoneyVox. Pour Paris, les notaires donnent un prix proche : 9 560 €/m² au 2e trimestre 2026. Ces prix sont des moyennes à l’échelle de la ville : les écarts entre quartiers sont importants, et une maison en périphérie n’a pas le même prix qu’un appartement en centre-ville.

Et avec le salaire moyen ?

Avec le salaire net moyen de 2 797 €, la mensualité maximale passe à environ 979 € et la capacité d’emprunt à 190 000 € environ sur 25 ans, dans les mêmes conditions. Les surfaces augmentent d’un quart :

• environ 20 m² à Paris ;
• 40 m² à Lyon, 43 m² à Bordeaux ;
• 53 m² à Marseille ou Toulouse ;
• 56 à 57 m² à Lille, Montpellier ou Nantes.

À deux salaires moyens, un couple peut viser environ 40 m² à Paris et plus de 100 m² dans des villes comme Marseille, Toulouse ou Nantes.

Les limites de ce calcul

Ces surfaces sont des ordres de grandeur. Plusieurs éléments peuvent les faire varier sensiblement :

• Vos autres crédits : un prêt auto ou un crédit à la consommation réduit d’autant la mensualité disponible.
• Le reste à vivre : même sous 35 %, la banque vérifie qu’il vous reste assez pour vivre une fois la mensualité payée, surtout avec des enfants à charge.
• Le taux obtenu : il dépend de votre profil, de votre apport et de la banque. À 3,60 % sur 25 ans au lieu de 3,35 %, la capacité d’une personne seule baisse d’environ 2,5 %.
• Les charges du logement : charges de copropriété, taxe foncière et énergie ne sont pas comprises dans le taux d’effort mais pèsent sur votre budget.

Si vous avez peu d’épargne, la banque peut aussi demander que l’apport couvre plus que les frais de notaire, ce qui réduit la part empruntée.

Comment gagner quelques mètres carrés

• Un apport plus important : chaque euro d’apport au-delà des frais s’ajoute directement au budget.
• Le PTZ dans le neuf : depuis avril 2025, il finance appartements et maisons neufs dans toutes les zones, sous plafonds de revenus. Une personne seule au salaire médian reste en général sous le plafond de ressources, même en zone C (28 500 € de revenu fiscal de référence). Le neuf permet aussi des frais de notaire réduits, autour de 2 à 3 %. Testez votre éligibilité avec le simulateur PTZ.
• Le prêt Action Logement : jusqu’à 30 000 € à 1 % pour les salariés d’entreprises privées de 10 salariés et plus, sous conditions.
• S’éloigner un peu : la première couronne d’une métropole ou une ville moyenne bien desservie change complètement l’équation. Notre article sur le fait de travailler à Paris et vivre en province explore cette piste.
• Négocier le taux et l’assurance : une assurance externe moins chère libère une part de la mensualité pour le capital.

ASG Courtage peut construire un plan de financement qui combine prêt principal, PTZ et aides, et vous présenter des programmes neufs adaptés à votre budget.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488