Acheter ou louer : comment faire le bon choix ?

Les arguments pour acheter

• Se constituer un patrimoine : chaque mensualité rembourse une part de capital qui vous appartient. À la fin du prêt, vous êtes logé sans loyer, un atout pour la retraite.
• Des mensualités figées : avec un taux fixe, votre échéance ne bouge pas pendant toute la durée du prêt, alors qu’un loyer est révisé chaque année.
• La liberté chez soi : abattre une cloison, rénover, aménager à votre goût, sous réserve des règles de copropriété.
• Une plus-value exonérée : la plus-value réalisée sur la vente de votre résidence principale n’est pas imposée.

Les arguments pour louer

• La mobilité : vous pouvez partir avec un préavis, utile si votre emploi ou votre situation familiale peut changer.
• Pas de frais d’entrée : pas de frais de notaire, de garantie ni de dossier. Votre épargne reste disponible et peut être placée.
• Pas de gros travaux à financer : ravalement, toiture ou mise aux normes énergétiques sont à la charge du propriétaire.
• Pas de risque sur le prix : si le marché baisse, ce n’est pas votre patrimoine qui en pâtit. Les prix de l’ancien ont reculé de 0,8 % sur un an au 2e trimestre 2026 en France métropolitaine, selon les notaires.

En contrepartie, le loyer est une dépense sans contrepartie patrimoniale, et le propriétaire peut reprendre le logement à l’échéance du bail pour vendre ou l’habiter.

Ce qui fait pencher la balance en 2026

Trois paramètres comptent plus que tous les autres :

1. Le rapport entre prix d’achat et loyer dans votre ville. Plus le prix est élevé par rapport au loyer, plus il faut de temps pour que l’achat soit rentable.
2. Le coût du crédit. Les taux remontent depuis juin 2026 : 3,40 % en moyenne en septembre selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, contre 3,16 % en décembre 2025.
3. L’évolution des prix. Personne ne la connaît à l’avance : il faut donc raisonner avec plusieurs scénarios.

S’ajoute votre horizon personnel. Si vous savez que vous déménagerez dans trois ou quatre ans, la location l’emporte presque toujours, car les frais d’achat et de revente n’ont pas le temps d’être amortis.

Simulation : au bout de combien d’années l’achat l’emporte

Nous avons comparé deux ménages pour un appartement ancien de 65 m² : l’un achète, l’autre loue un logement équivalent et place chaque mois la différence de budget, ainsi que l’apport et les frais qu’il n’a pas eu à payer. On cherche l’année où le patrimoine net de l’acheteur, après revente, dépasse celui du locataire.

Hypothèses : apport de 10 % plus 7,5 % de frais de notaire ; prêt sur 25 ans à 3,35 % (taux moyen à 25 ans d’août 2026) ; assurance de 0,25 % par an du capital emprunté ; charges, taxe foncière et entretien de 1 % du prix par an ; loyers et charges en hausse de 1,5 % par an ; épargne placée à 1,7 % (taux du Livret A depuis août 2026) ; 3 % de frais à la revente.

Ces résultats sont des estimations, très sensibles aux hypothèses. À Paris, avec un loyer de marché plus proche des annonces actuelles (33,30 €/m² en octobre 2026 selon SeLoger et Meilleurs Agents), le délai tombe à environ 10 ans avec des prix en hausse de 1 % par an. Un taux plus bas, un apport plus important ou un achat dans le neuf avec frais de notaire réduits raccourcissent aussi le délai.

Pour refaire le calcul avec vos chiffres, utilisez notre simulateur de mensualité et lisez notre article sur le temps nécessaire pour rentabiliser un achat.

Dans quelles grandes villes l’achat se rentabilise le plus vite

Un indicateur simple permet de comparer les villes : le nombre d’années de loyer nécessaires pour payer le prix d’un mètre carré. Plus il est bas, plus l’achat a des chances d’être rentable rapidement.

Prix moyens des appartements selon SeLoger et Meilleurs Agents (octobre 2026), loyers médians hors charges des 3 pièces selon les observatoires locaux des loyers (2024). Les deux séries ne portent pas sur la même année : retenez les écarts entre villes plutôt que les valeurs exactes. Lyon, Bordeaux et Paris sont les villes où l’achat demande le plus de patience ; Montpellier, Lille et Nantes celles où il se rentabilise plus vite.

Les questions à vous poser avant de décider

• Combien de temps pensez-vous rester dans la même ville ? En dessous de cinq à sept ans, la location est souvent plus sûre.
• Votre situation professionnelle et familiale est-elle stable ?
• Disposez-vous d’une épargne qui couvre les frais d’achat sans vider votre réserve de sécurité ?
• Le logement que vous pouvez acheter correspond-il à vos besoins pour plusieurs années, ou faudra-t-il revendre vite pour plus grand ?
• Êtes-vous primo-accédant et éligible au PTZ ? Dans le neuf, il réduit nettement le coût du crédit. Vérifiez avec le simulateur PTZ.

ASG Courtage peut chiffrer les deux scénarios à partir de votre situation réelle, crédit et assurance compris, et vous aider à trouver un logement neuf adapté si l’achat l’emporte. Pour un premier projet, nos 10 conseils pour un premier achat sont un bon point de départ.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488