Combien de temps pour rentabiliser un achat immobilier ?

Deux façons de « rentabiliser » un achat

On parle souvent de rentabiliser sa résidence principale sans préciser ce que l’on mesure. Deux questions différentes se posent :

1. Revendre sans perte : au bout de combien de temps la vente du bien, après remboursement du prêt, vous rend-elle au moins l’argent mis au départ (apport et frais) ?
2. Faire mieux qu’en louant : au bout de combien de temps êtes-vous plus riche que si vous étiez resté locataire en plaçant votre épargne ?

La seconde question est plus exigeante, car elle tient compte de tout ce que vous avez payé chaque mois. Nous traitons les deux ci-dessous, avec des hypothèses chiffrées.

Les coûts à amortir

À l’achat

• Frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Depuis 2025, la plupart des départements ont relevé les droits de mutation, mais les primo-accédants en résidence principale sont exonérés de cette hausse.
• Garantie du prêt : pour un prêt de 250 000 €, environ 3 000 € pour une caution, une partie pouvant être restituée en fin de prêt.
• Frais de dossier, de courtage éventuels, diagnostics complémentaires.

Pendant la détention

• Intérêts et assurance du crédit.
• Taxe foncière, charges de copropriété, entretien.

À la revente

• Frais d’agence éventuels.
• Indemnités de remboursement anticipé : elles sont plafonnées par la loi à six mois d’intérêts sur le capital remboursé, dans la limite de 3 % du capital restant dû. Elles ne s’appliquent pas en cas de vente liée à une mutation professionnelle, à une perte d’emploi subie ou au décès.

Bonne nouvelle : la plus-value réalisée sur la vente de votre résidence principale est totalement exonérée d’impôt, sous condition d’occupation effective.

Revendre sans perte : notre estimation

Hypothèses : appartement ancien de 250 000 € ; apport de 25 000 € ; frais de notaire de 7,5 % (18 750 €) et caution d’environ 3 000 € ; prêt de 225 000 € sur 25 ans à 3,35 % (taux moyen à 25 ans d’août 2026, Crédit Logement/CSA), soit une mensualité de 1 108 € hors assurance ; 3 % de frais de revente ; indemnités de remboursement anticipé au plafond légal.

Votre mise de départ est donc d’environ 46 750 €. On cherche l’année où le prix de vente net, moins le capital restant dû et les indemnités, permet de la récupérer.

Pourquoi est-ce si long à prix stables ? Parce qu’au début du prêt, la mensualité rembourse surtout des intérêts : sur les cinq premières années, vous versez environ 35 200 € d’intérêts pour 31 300 € de capital remboursé. Ce délai ne tient pas compte de ce que vous auriez payé en loyer : c’est l’objet de la section suivante.

Faire mieux qu’en louant : le vrai point d’équilibre

Pour savoir si l’achat est réellement gagnant, il faut le comparer à la location d’un logement équivalent, en supposant que le locataire place l’apport, les frais évités et chaque mois la différence de budget.

Nous avons fait ce calcul pour un appartement ancien de 65 m² à Nantes, à 3 280 €/m² (prix notarial du 2e trimestre 2026) et loué 11 €/m² hors charges (loyer médian des 3 pièces observé en 2024). Hypothèses : prêt sur 25 ans à 3,35 %, 10 % d’apport, charges et taxe foncière de 1 % du prix par an, loyers en hausse de 1,5 % par an, épargne placée à 1,7 % (Livret A depuis août 2026), 3 % de frais de revente, assurance emprunteur non comprise.

• Prix stables : l’achat l’emporte au bout d’environ 18 ans.
• Prix en hausse de 1 % par an : environ 11 ans.
• Prix en hausse de 2 % par an : environ 7 ans.

Avec une assurance emprunteur de 0,30 % par an, ajoutez un à trois ans à ces délais. À Paris, où les prix sont élevés par rapport aux loyers, ces délais s’allongent nettement. Notre article acheter ou louer détaille la comparaison entre les deux villes.

Comment raccourcir le délai

• Négocier le prix : chaque pourcentage gagné à l’achat réduit d’autant la hausse nécessaire. Voir comment négocier le prix d’un bien.
• Acheter dans le neuf : des frais de notaire réduits (2 à 3 %) et, pour les primo-accédants, un PTZ qui allège le coût du crédit.
• Faire supprimer les indemnités de remboursement anticipé à la signature du prêt, si vous pensez revendre avant dix ans. Le point se négocie.
• Optimiser l’assurance emprunteur : la loi Lemoine permet d’en changer à tout moment.
• Choisir un bien qui se revendra bien : bon DPE, quartier desservi, plan fonctionnel.

Pour estimer votre propre cas, partez de votre tableau d’amortissement : il montre le capital restant dû année après année.

Et si vous devez revendre plus tôt ?

Une mutation, une naissance ou une séparation peuvent imposer une vente rapide. Plusieurs solutions existent : mettre le logement en location plutôt que de vendre à perte, négocier un prêt relais pour acheter avant d’avoir vendu, ou transférer le prêt vers le nouveau bien si votre contrat le prévoit. Un prêt relais n’est pas pris en compte dans le calcul du taux d’effort si sa quotité ne dépasse pas 80 %.

ASG Courtage peut simuler ces scénarios avant votre achat, pour choisir une durée de prêt et des clauses adaptées à votre horizon de détention.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488