Acheter en SCI : fonctionnement, avantages et financement

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) est une société constituée d’au moins deux personnes pour acheter, détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. C’est la société qui est propriétaire du bien ; les associés, eux, détiennent des parts sociales.

Chaque associé apporte une contribution, égale ou non à celle des autres. Les droits de chacun (vote, part des bénéfices) dépendent du nombre de parts qu’il détient et de ce que prévoient les statuts.

La SCI a un objet civil : elle peut détenir un bien pour l’occuper, le mettre en location ou le gérer. La construction d’immeubles destinés à la revente relève, elle, d’une forme particulière, la SCI de construction-vente.

Comment se gère une SCI au quotidien

Les associés désignent un ou plusieurs gérants, qui assurent la gestion courante : encaissement des loyers, paiement des charges, tenue des comptes, assemblée générale annuelle. Des logiciels spécialisés facilitent ces démarches administratives et fiscales.

Si les associés n’ont pas le temps, ils peuvent confier la location du bien à une agence. Nous détaillons cette option dans notre article sur la gestion locative par une agence.

Les avantages d’un achat en SCI

Une gestion à plusieurs mieux encadrée

Acheter à plusieurs sans structure, c’est être en indivision : chaque décision importante peut exiger l’accord de tous, et un indivisaire peut demander la vente du bien. En SCI, les règles de décision sont fixées par les statuts. En cas de mésentente, un associé peut céder ses parts sans que le bien lui-même soit vendu. Pour comparer les solutions, lisez notre guide pour acheter et emprunter à plusieurs.

Une transmission facilitée

La SCI est souvent utilisée pour préparer une succession. Plutôt que de donner un bien entier, les parents peuvent donner des parts sociales à leurs enfants, de façon progressive. Ces donations profitent des abattements prévus pour les transmissions en ligne directe, ce qui permet de transmettre un patrimoine par étapes en limitant les droits à payer.

Attention : les associés d’une SCI restent responsables des dettes de la société, de façon indéfinie, à proportion de leurs parts. La SCI organise la détention du bien ; elle ne met pas le patrimoine personnel des associés à l’abri.

Comment financer un bien en SCI

Aucun capital minimum n’est exigé pour créer une SCI. Les associés peuvent apporter de l’argent ou un bien (apport en nature), et compléter plus tard par des apports en compte courant d’associé.

La SCI peut aussi emprunter auprès d’une banque. Les conditions de taux sont comparables à celles d’un prêt immobilier classique, mais la banque étudie à la fois le projet de la société et la situation de chaque associé, et demande souvent leur caution personnelle. En revanche, une SCI ne peut pas bénéficier d’un prêt aidé comme le prêt à taux zéro, destiné aux ménages primo-accédants qui occupent eux-mêmes le logement en résidence principale.

Avant de vous lancer, estimez ce que chaque associé peut financer avec notre simulateur de capacité d’emprunt.

Se faire accompagner pour un projet en SCI

Le montage d’une SCI demande de bien rédiger les statuts et de choisir son régime fiscal : c’est le rôle du notaire ou de l’expert-comptable. Côté financement, un dossier présenté par une SCI est plus complexe qu’un prêt à titre personnel. Passer par un courtier en crédit immobilier aide à cibler les banques qui financent ce type de structure. ASG Courtage vous accompagne pour votre prêt immobilier, que vous achetiez seul ou en SCI.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488