Investir dans une passoire thermique : bonne affaire ou piège ?

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

On appelle passoire thermique un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Mal isolé, souvent équipé d'un chauffage peu efficace, il consomme beaucoup d'énergie, coûte cher à chauffer et devient inconfortable l'été.

Le DPE classe les logements de A à G selon leur consommation d'énergie et leurs émissions de gaz à effet de serre. Il est valable 10 ans, mais les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables. Pour comprendre le diagnostic en détail, consultez notre article sur les passoires thermiques.

Le calendrier qui s'impose aux bailleurs

La loi Climat et Résilience fixe un niveau minimal de performance pour louer un logement en résidence principale. Il s'applique aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions.

En outre-mer, l'échéance est fixée à 2028 pour les G et 2031 pour les F. Par ailleurs, depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement F ou G ne peut être ni indexé ni augmenté à la relocation.

Une proposition de loi visant à assouplir ces règles en copropriété a été adoptée au Sénat en 2025, mais elle n'est pas définitivement votée. Le calendrier ci-dessus reste le droit applicable. Notre article sur la loi Climat et Résilience en rappelle le contexte.

Le nouveau calcul du DPE change la donne pour certains logements

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l'électricité en énergie primaire dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9. Selon le gouvernement, environ 850 000 logements sont ainsi sortis des classes F et G. Un nouvel abaissement à 1,7 est prévu au 1er janvier 2027, par un arrêté publié le 31 août 2026. Aucune étiquette ne peut se dégrader, et les DPE pourront être mis à jour gratuitement sur l'Observatoire DPE de l'ADEME.

Pour un investisseur, deux conséquences :

• un logement chauffé à l'électricité affiché F ou G sur un ancien DPE peut avoir changé de classe : demandez un diagnostic à jour avant de négocier ;
• un logement chauffé au gaz ou au fioul est beaucoup moins concerné : sa classe a peu de chances de changer.

Les avantages et les risques à l'achat

Ce qui peut jouer en votre faveur

• Une décote : les vendeurs de logements F ou G doivent souvent concéder un prix plus bas, d'autant qu'un audit énergétique, à leur charge, est obligatoire pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G.
• Un levier de négociation : l'audit chiffre les travaux à prévoir, ce qui aide à argumenter. Voir comment négocier le prix d'un bien.
• Une valeur créée par la rénovation : un logement remis à niveau se loue plus facilement et peut retrouver un loyer libre.

Ce qui peut coûter cher

• Le coût réel des travaux, souvent supérieur aux premières estimations, surtout dans l'ancien.
• La copropriété : isoler la façade ou la toiture demande un vote en assemblée générale, que vous ne maîtrisez pas.
• La période sans loyer pendant le chantier, et le gel du loyer tant que le logement reste F ou G.
• Un financement plus exigeant : la banque voudra voir les devis.

Aides et fiscalité pour financer les travaux

• MaPrimeRénov' : le guichet a rouvert le 23 février 2026. La rénovation d'ampleur finance un gain d'au moins deux classes, avec un plafond de dépenses de 30 000 € HT (deux classes) ou 40 000 € HT (trois classes et plus), après un rendez-vous France Rénov' obligatoire. Le parcours par geste a été réduit : l'isolation des murs en est exclue depuis le 1er janvier 2026, et les fenêtres depuis le 1er septembre 2026.
• L'éco-PTZ : jusqu'à 50 000 € sans intérêts pour une rénovation globale, sur 20 ans maximum, sans condition de ressources, jusqu'au 31 décembre 2027.
• Le déficit foncier : en location nue au régime réel, les travaux sont déductibles des loyers, et le déficit est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an. Ce plafond peut être porté à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique payés en 2026 et 2027 qui font passer le logement de E, F ou G à une classe A à D. Cette option n'est pas toujours la plus avantageuse : faites le calcul.
• Les dispositifs d'investissement : le Denormandie (réduction d'impôt pour l'ancien rénové dans certaines villes, jusqu'à fin 2027) et le dispositif Jeanbrun dans l'ancien (travaux d'au moins 30 % du prix, DPE A ou B à l'arrivée, immeuble collectif). Voir notre article sur le dispositif Denormandie.

Passoire à rénover ou logement neuf ?

Une passoire thermique peut être une bonne affaire si trois conditions sont réunies : un prix d'achat qui intègre vraiment le coût des travaux, un chantier réalisable (surtout en copropriété), et un emplacement où le logement rénové se louera bien. Faites le calcul complet avec notre méthode du rendement locatif, travaux et période sans loyer compris.

Pensez aussi au calendrier : un logement F acheté aujourd'hui doit être rénové avant le 1er janvier 2028 pour pouvoir signer ou reconduire un bail. Entre les devis, les éventuelles autorisations et le chantier, ce délai passe vite.

Si vous préférez éviter ces incertitudes, le neuf offre un DPE performant dès la livraison, des frais de notaire réduits et aucune échéance énergétique à surveiller. ASG Courtage vous aide à comparer les deux options et à financer achat et travaux dans un même prêt.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488