Rendement locatif : comment le calculer en brut, net et net-net

Rendement et rentabilité : deux notions différentes

Le rendement locatif mesure ce que rapporte chaque année un logement loué, rapporté à ce qu'il a coûté. Il s'exprime en pourcentage et sert surtout à comparer plusieurs biens avant l'achat.

La rentabilité d'un investissement est plus large : elle intègre aussi le coût du crédit, l'évolution du prix du bien et l'impôt sur la plus-value à la revente. Un logement peut afficher un rendement modeste et se révéler rentable grâce à sa valorisation, ou l'inverse. Cette valorisation n'est jamais acquise : les prix de l'ancien ont reculé de 0,8 % sur un an au 2e trimestre 2026 en France métropolitaine, selon les notaires.

Les trois formules de calcul

Le rendement brut

Rendement brut = loyers annuels hors charges / coût d'acquisition x 100

Le coût d'acquisition comprend le prix, les frais de notaire et, le cas échéant, les travaux et les frais d'agence à la charge de l'acheteur. Certains calculent sur le seul prix : le résultat est plus flatteur mais moins juste.

Le rendement net

Rendement net = (loyers annuels - charges annuelles du propriétaire) / coût d'acquisition x 100

Les charges à déduire : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables sur le locataire, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion, entretien, et une provision pour vacance locative.

Le rendement net-net

Rendement net-net = (loyers - charges - impôt et prélèvements sociaux) / coût d'acquisition x 100

C'est le plus proche de ce qui reste réellement dans votre poche. Il dépend de votre taux marginal d'imposition et du régime fiscal choisi.

Un exemple chiffré pas à pas

Prenons un deux-pièces neuf acheté 200 000 €, avec 5 000 € de frais de notaire (environ 2,5 %, un niveau courant dans le neuf). Coût total : 205 000 €. Il est loué 750 € par mois hors charges, soit 9 000 € par an.

• Rendement brut : 9 000 / 205 000 = 4,39 %.
• Rendement net : (9 000 - 2 830) / 205 000 = 3,01 %.
• Net-net en location nue, au micro-foncier (abattement de 30 %), pour un propriétaire imposé à 30 % : impôt et prélèvements sociaux de 17,2 % sur 5 775 € (70 % des 8 250 € réellement encaissés après le mois de vacance), soit 2 725,80 €. Rendement net-net : 1,68 %.
• Net-net en meublé, au micro-BIC (abattement de 50 %), à loyer égal : impôt à 30 % et prélèvements sociaux de 18,6 % sur 4 125 €, soit 2 004,75 €. Rendement net-net : 2,03 %.

Ces chiffres sont illustratifs. Au régime réel, la déduction des intérêts d'emprunt, ou l'amortissement en LMNP, peut réduire fortement l'impôt et améliorer le net-net. L'écart entre 4,39 % et 1,7 à 2 % montre pourquoi il ne faut jamais décider sur le seul rendement brut.

Ce qui fait varier le rendement

• Le prix d'achat : à loyer égal, chaque euro négocié améliore le rendement. Voir comment négocier le prix d'un bien.
• La localisation : les grandes métropoles offrent souvent des rendements bruts plus faibles mais une vacance réduite. La taxe foncière varie aussi beaucoup d'une commune à l'autre.
• Le type de location : le meublé se loue en général plus cher que le vide, mais demande d'équiper le logement et le renouvelle plus souvent. Notre guide de la location meublée LMNP détaille la fiscalité.
• Le DPE : un logement classé G ne peut plus être loué depuis 2025, et les loyers des logements F et G sont gelés. Un mauvais DPE peut faire tomber le rendement à zéro.
• Les règles locales : encadrement des loyers dans environ 70 communes, plafonds de loyer si vous optez pour le dispositif Jeanbrun.

Les erreurs de calcul les plus courantes

• Oublier les frais d'acquisition : calculer sur le seul prix gonfle le rendement. Dans l'ancien, les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix, contre 2 à 3 % dans le neuf : l'écart est loin d'être négligeable.
• Compter douze mois de loyer chaque année : entre deux locataires, le logement reste souvent vide quelques semaines, le temps du ménage, des petites réparations et des visites. Une provision d'un mois par an est prudente pour un meublé ou un studio.
• Confondre loyer charges comprises et hors charges : seules les sommes qui vous reviennent réellement comptent. Les provisions pour charges récupérables sont reversées à la copropriété.
• Négliger les gros travaux : ravalement, toiture ou remplacement de la chaudière pèsent sur le rendement d'un bien ancien. Dans le neuf, ce risque est plus faible pendant les premières années, mais l'entretien courant reste à prévoir.
• Oublier la fiscalité : deux biens au même rendement net peuvent donner des résultats très différents selon votre tranche d'imposition et le régime choisi, comme le montre l'exemple ci-dessus.

Pour éviter les autres pièges de l'investissement, consultez notre liste des 10 erreurs à éviter en investissement locatif.

Intégrer le crédit : le cash-flow

Le rendement ne tient pas compte du financement. Pour savoir si un projet tient dans votre budget, calculez le cash-flow mensuel : loyer, moins mensualité de crédit, charges et impôt.

Dans notre exemple, un prêt de 200 000 € sur 20 ans à 3,40 %, le taux moyen de septembre 2026 selon Crédit Logement/CSA, représente environ 1 150 € par mois hors assurance. Avec 750 € de loyer, l'effort d'épargne atteint environ 400 € par mois avant charges et impôt. C'est fréquent en investissement locatif, et ce n'est pas forcément un mauvais projet : vous vous constituez un patrimoine en partie financé par le locataire. Mais cet effort doit être prévu dès le départ.

Pour tester plusieurs scénarios, utilisez le simulateur de mensualité et le simulateur LMNP.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488