Dispositif Denormandie : réduction d'impôt pour rénover dans l'ancien

Le principe du Denormandie

Créé par la loi de finances 2019, le dispositif Denormandie vise à remettre sur le marché des logements anciens dégradés dans les centres-villes qui en ont besoin. L'investisseur achète un logement, le rénove, puis le loue nu à un locataire sous conditions de ressources. En échange, il bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu.

Il s'adresse donc à des projets différents de l'investissement dans le neuf : des prix d'achat souvent plus bas, mais un chantier à piloter. Depuis la fin du Pinel au 31 décembre 2024, c'est l'une des rares réductions d'impôt encore ouvertes à l'investissement locatif, avec Loc'Avantages.

Une date de fin au 31 décembre 2027, peut-être repoussée

Le Denormandie s'applique aujourd'hui aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2027.

Dans le cadre de l'examen du projet de loi de finances pour 2027, deux amendements proposant de le prolonger jusqu'au 31 décembre 2030 ont été adoptés en commission à l'automne 2026. Ce n'est qu'une étape : la prolongation doit encore être votée par le Parlement et le budget promulgué. Tant que ce n'est pas le cas, retenez la date de fin 2027 pour bâtir votre projet.

Les conditions d'éligibilité

Un logement situé dans une commune éligible

Le logement doit se trouver dans une commune dont le besoin de réhabilitation est reconnu par arrêté, notamment les villes du programme Action Cœur de Ville, ou dans une commune ayant signé une opération de revitalisation de territoire (ORT). Le dispositif couvre aussi certaines copropriétés en difficulté. Avant de signer, faites confirmer par la mairie ou l'ADIL que l'adresse est bien dans le périmètre retenu.

Des travaux représentant au moins 25 % du coût total

Le coût total comprend le prix d'achat, les frais et les travaux. Concrètement, les travaux doivent atteindre un tiers du prix d'achat : pour un logement acheté 180 000 €, il faut au moins 60 000 € de travaux, soit 25 % d'une opération de 240 000 €. Ils doivent être facturés par une entreprise et achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l'achat.

Les travaux doivent soit améliorer la performance énergétique d'au moins 20 % (30 % pour une maison individuelle), soit relever d'au moins deux catégories de travaux (toiture, murs, fenêtres, chauffage, eau chaude), soit créer de la surface habitable.

Une location nue sous plafonds

• Location non meublée, en résidence principale du locataire, pendant 6, 9 ou 12 ans.
• Loyer plafonné : en 2026, 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 €/m² en zone A, 11,80 €/m² en zone B1, 10,26 €/m² en zones B2 et C (avant coefficient de surface).
• Ressources du locataire plafonnées, par exemple 36 144 € pour une personne seule en zone B1.
• Location possible à un ascendant ou un descendant, s'il ne fait pas partie de votre foyer fiscal.

Le calcul de la réduction d'impôt

La réduction est calculée sur le coût total de l'opération, dans la double limite de 300 000 € par an et de 5 500 € par m² de surface habitable. Deux logements au plus peuvent en bénéficier par an et par foyer.

La réduction s'étale sur la durée d'engagement : 2 % par an pendant 6 ou 9 ans, puis 1 % par an de la 10e à la 12e année. Elle commence l'année d'achèvement des travaux.

Exemple : une opération de 240 000 € (180 000 € d'achat et 60 000 € de travaux) louée 9 ans donne droit à 43 200 € de réduction, soit 4 800 € par an.

Deux limites : la réduction entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an, et la part qui dépasse votre impôt de l'année est perdue, sans report.

Denormandie, Jeanbrun ou Loc'Avantages ?

Pour un logement ancien à rénover, trois dispositifs peuvent se présenter :

• Denormandie : réduction d'impôt, communes ciblées, 25 % de travaux, 6 à 12 ans.
• Jeanbrun (statut du bailleur privé) : amortissement annuel de 3 à 4 % de 80 % de la valeur dans l'ancien, en immeuble collectif, avec des travaux d'au moins 30 % du prix permettant d'atteindre un DPE A ou B, et 9 ans de location. Il est hors plafond des niches fiscales. Une proposition de loi en cours d'examen prévoit d'assouplir ces conditions dans l'ancien.
• Loc'Avantages : convention avec l'Anah jusqu'au 31 décembre 2027, réduction de 15 % à 65 % des loyers selon le niveau de loyer, 6 ans de location, logement non classé F ou G.

Le choix dépend de votre impôt, de la ville visée et de l'ampleur des travaux. Un même logement ne peut pas cumuler ces avantages.

Réussir un projet Denormandie

• Vérifier la demande locative : une ville éligible n'est pas forcément une ville où l'on loue facilement. Étudiez l'emploi, les transports et la vacance du quartier.
• Chiffrer les travaux avec des devis avant de signer : un dépassement de budget dégrade vite la rentabilité. Voir notre article sur le coût réel d'une rénovation.
• Financer achat et travaux ensemble : un seul prêt peut couvrir les deux. Évaluez votre capacité d'emprunt en intégrant le montant des travaux.
• Comparer avec le neuf : si vous préférez éviter le chantier, consultez nos raisons d'investir dans le locatif neuf.

Respecter l'engagement jusqu'au bout

Comme pour tout dispositif fiscal, une vente ou un arrêt de la location avant la fin de la durée choisie entraîne en principe la reprise de la réduction. Choisissez donc une durée cohérente avec vos projets personnels.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488