Location meublée LMNP : règles et fiscalité en 2026

LMNP ou LMP : quel statut ?

Louer un logement meublé fait de vous un loueur en meublé. Vos loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme en location nue.

Vous restez loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que vos recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an, ou qu'elles restent inférieures aux autres revenus d'activité de votre foyer. Si les deux seuils sont franchis, vous devenez loueur professionnel (LMP), avec des cotisations sociales et un régime de plus-value différent.

Le logement doit être réellement meublé : la liste du mobilier minimum est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Micro-BIC ou régime réel

Le micro-BIC

Pour les revenus 2026 à 2028, les seuils sont les suivants :

Les anciens seuils de 77 700 € et 188 700 €, avec un abattement de 71 % pour le tourisme classé, ne s'appliquent plus.

Le régime réel

Vous déduisez les charges réelles : intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, frais de gestion, comptabilité. Surtout, vous amortissez le bâti (hors terrain) et le mobilier, c'est-à-dire que vous en déduisez une fraction chaque année. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée est reportée sur les années suivantes. Le déficit éventuel lié aux charges n'est imputable que sur des revenus de location meublée, pendant 10 ans.

Le réel permet souvent de ne payer que peu ou pas d'impôt sur les loyers pendant de nombreuses années. Il demande une comptabilité, souvent confiée à un expert-comptable. Pour comparer, testez le simulateur LMNP.

Revente : la réintégration des amortissements depuis 2025

C'est le changement majeur de la loi de finances 2025. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont retirés du prix d'achat pour calculer la plus-value. Une réponse ministérielle de mars 2026 a confirmé que cela vaut aussi pour les amortissements pratiqués avant 2025.

Exemple : un logement acheté 200 000 €, sur lequel 40 000 € ont été amortis, revendu 240 000 €. Avant la réforme, la plus-value imposable était de 40 000 €. Elle est désormais calculée sur 80 000 €, avant abattements pour durée de détention. La plus-value des particuliers est imposée à 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une exonération totale après 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Les résidences services pour étudiants, seniors et les EHPAD sont exclues de cette réintégration. Le LMNP reste intéressant pour une détention longue, mais la sortie doit être anticipée.

Ce qui a changé en 2026, et ce qui reste en projet

• La loi de finances 2026 n'a pas modifié le régime LMNP : le plafonnement des amortissements, discuté, a été écarté du texte final.
• Prélèvements sociaux : ils passent à 18,6 % sur les revenus de location meublée, après une hausse de 1,4 point de CSG votée dans la LFSS 2026. Les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent à 17,2 %.
• Projet de loi de finances 2027, déposé le 1er octobre 2026 : il prévoit de plafonner l'amortissement LMNP à 2,5 % de la valeur du bien et 7 000 € par an (1,5 % et 5 000 € pour le meublé de tourisme). Ce texte est en cours d'examen et peut évoluer ou être rejeté. Rien n'est applicable à ce stade.

Les démarches du loueur en meublé

• Déclarer le début d'activité sur le guichet unique de l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr) dans les 15 jours qui suivent la première mise en location. Vous obtenez un numéro SIRET, exigé quel que soit le régime fiscal.
• Déclarer votre bien dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » du site des impôts. Notre article sur cette plateforme explique la démarche.
• Signer le bon bail : bail meublé d'un an minimum, bail étudiant de 9 mois, ou bail mobilité de 1 à 10 mois.
• Respecter le DPE : les interdictions de louer s'appliquent aussi au meublé. Un logement G ne peut plus être loué depuis 2025, un logement F ne pourra plus l'être à partir de 2028.

Assurer et gérer le logement

Prévoyez une assurance propriétaire non occupant et un inventaire détaillé du mobilier joint au bail, avec l'état des lieux. Le dépôt de garantie et la rotation plus fréquente des locataires demandent un suivi régulier, que vous pouvez confier à une agence de gestion.

Meublé de tourisme : des règles beaucoup plus strictes

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a durci le cadre de la location de courte durée :

• enregistrement obligatoire du meublé auprès de la commune, généralisé au plus tard le 20 mai 2026, avec des amendes jusqu'à 10 000 € en cas d'oubli ;
• possibilité pour les communes d'abaisser à 90 jours par an la location de la résidence principale, et d'instaurer quotas et autorisation de changement d'usage ;
• en copropriété, interdiction possible à la majorité des deux tiers si le règlement prévoit une clause d'habitation bourgeoise ;
• performance énergétique : tous les meublés de tourisme devront être classés de A à D en 2034.

Côté fiscalité, le meublé de tourisme non classé ne bénéficie plus que d'un abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € au micro-BIC. Pour beaucoup d'investisseurs, la location meublée longue durée redevient l'option la plus simple. Pour les obligations pratiques, voir notre article sur la location saisonnière.

ASG Courtage vous aide à financer un investissement meublé, neuf ou ancien, et à comparer les programmes adaptés à ce régime.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488