Location saisonnière : obligations et droits du propriétaire bailleur

Meublé de tourisme : de quoi parle-t-on ?

La location saisonnière, que la loi appelle meublé de tourisme, consiste à louer un logement meublé à une clientèle de passage, qui n'y installe pas son domicile. La location se fait à la nuitée, à la semaine ou au mois, et un même client ne peut pas occuper le logement plus de 90 jours consécutifs.

Le locataire doit disposer du logement entier, pour son usage exclusif. Louer une chambre chez soi relève d'un autre régime, celui de la chambre d'hôtes ou de la location chez l'habitant.

Ce type de location n'obéit pas aux règles du bail d'habitation de la loi de 1989. Le loyer est libre, il n'est pas concerné par l'encadrement des loyers, et le contrat n'a pas de durée minimale. En revanche, depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, les obligations administratives se sont nettement renforcées, surtout dans les villes où les logements manquent.

Résidence principale ou secondaire : des règles différentes

Votre résidence principale

Vous pouvez louer le logement où vous vivez pendant vos absences, sans autorisation particulière, dans la limite de 120 jours par an. La loi Le Meur permet aux communes qui le souhaitent de ramener ce plafond à 90 jours : ce n'est pas automatique, renseignez-vous auprès de votre mairie.

Dépasser le plafond expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €. Les communes qui ont instauré l'enregistrement peuvent obtenir des plateformes le nombre de jours loués, ce qui facilite les contrôles.

Une résidence secondaire ou un logement acheté pour louer

Pour un logement qui n'est pas votre résidence principale, il n'y a pas de plafond de jours. Mais la commune peut soumettre la transformation d'un logement en meublé de tourisme à une autorisation de changement d'usage, parfois accompagnée d'une compensation, c'est-à-dire de l'obligation de créer un autre logement. Elle peut aussi fixer des quotas ou des zones réservées à l'habitation dans son plan local d'urbanisme. Avant d'acheter pour louer en courte durée, vérifiez toujours ces règles locales.

Déclaration et numéro d'enregistrement

Tout meublé de tourisme doit être déclaré. Jusqu'ici, la démarche se faisait en mairie (formulaire Cerfa n° 14004 ou téléservice communal), et seules certaines communes, souvent en zone tendue, imposaient un numéro d'enregistrement à afficher sur chaque annonce.

La loi Le Meur généralise cet enregistrement à toute la France. Deux décrets du 19 mars 2026 en ont fixé les modalités : la déclaration se fera sur un téléservice national, en précisant si le logement est votre résidence principale, justificatif à l'appui (un avis d'imposition par exemple). Service-public.fr annonçait cet été une mise en service au 4e trimestre 2026. Les numéros déjà délivrés par les communes devront être renouvelés pendant une période de transition.

Les sanctions sont lourdes : jusqu'à 10 000 € d'amende pour défaut d'enregistrement et jusqu'à 20 000 € pour une fausse déclaration ou un faux numéro.

DPE : les exigences pour les meublés de tourisme

La performance énergétique entre aussi dans la location saisonnière. Le calendrier dépend de la situation du logement :

• meublés nouvellement proposés et soumis à autorisation de changement d'usage : classe F au minimum depuis 2025 (les logements G sont exclus), puis classe E au minimum à partir de 2028 ;
• tous les meublés de tourisme, anciens comme nouveaux : classe comprise entre A et D à partir de 2034.

Le maire peut vous demander le DPE en cours de validité, et le non-respect de ces exigences expose à une amende administrative de 5 000 € au plus. Si votre logement est mal classé, anticipez les travaux : notre article sur les passoires thermiques détaille les aides disponibles.

Copropriété, contrat et taxe de séjour

Le règlement de copropriété

Avant de louer un appartement en courte durée, lisez le règlement de copropriété. Lorsqu'il contient une clause d'habitation bourgeoise, l'assemblée générale peut désormais interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers, au lieu de l'unanimité. Le copropriétaire qui se lance doit aussi en informer le syndic. Pour aller plus loin, consultez notre article sur la location dans une copropriété.

Le contrat et la description du logement

Remettez au voyageur un contrat écrit qui précise le prix, les dates d'arrivée et de départ, ainsi qu'un descriptif fidèle du logement : surface, équipements, situation. Une annonce trompeuse engage votre responsabilité. Le numéro d'enregistrement doit figurer sur l'annonce lorsqu'il est exigé.

La taxe de séjour

La taxe de séjour est due par le voyageur, mais c'est vous qui la collectez et la reversez à la commune, sauf si la plateforme de réservation s'en charge pour vous.

La fiscalité des revenus de location saisonnière

Les loyers d'un meublé de tourisme sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), imposés selon les règles de la location meublée non professionnelle (LMNP). Pour les revenus de 2026, le régime micro-BIC prévoit :

Faire classer son meublé (de une à cinq étoiles) reste donc intéressant. Au-delà des plafonds, ou si vos charges et amortissements sont élevés, le régime réel est souvent plus favorable. Attention : à la revente, les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value. Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit aussi de plafonner ces amortissements, plus sévèrement pour les meublés de tourisme ; ce n'est qu'un projet à ce stade. Pour comparer les régimes, utilisez notre simulateur LMNP.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488