LMNP : ce que le budget 2027 pourrait changer pour les investisseurs

Ce que prévoit l'article 7 du projet de loi de finances

Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026. Son article 7 modifie l'article 39 C du Code général des impôts, qui encadre la déduction des amortissements. Il vise la location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel, celui qui permet aujourd'hui de déduire chaque année une fraction du prix du bien et de ne payer que peu ou pas d'impôt sur les loyers pendant longtemps.

Le plafond s'applique par foyer fiscal, pas par logement. Un investisseur qui possède plusieurs meublés partagerait donc les 7 000 € entre tous ses biens.

La fin du report illimité

Aujourd'hui, l'amortissement ne peut pas créer de déficit : la part qui n'a pas pu être déduite est reportée sans limite de durée. Le projet change cette règle :

• pour les exercices clos à partir du 1er janvier 2027, les amortissements non déduits seraient perdus ;
• le stock accumulé avant 2027 resterait utilisable jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat restant après l'amortissement de l'année.

La date d'application exacte des plafonds (exercice 2026 ou 2027) dépendra du texte final.

Ce qui n'est pas concerné

• Le micro-BIC, qui fonctionne avec un abattement forfaitaire et sans amortissement.
• Les loueurs en meublé professionnels (LMP).
• Ne sont pas soumis au plafond : les logements en résidences pour étudiants, pour jeunes de moins de 30 ans en formation ou pour personnes de plus de 65 ans, les EHPAD, les résidences services pour personnes âgées ou handicapées et les établissements de soins de longue durée. La fin du report pourrait en revanche les concerner, selon une lecture encore discutée du texte.

Où en est le débat au Parlement

Le calendrier est serré et plusieurs versions du texte circulent. Il faut distinguer ce qui a été voté en commission et ce qui sera retenu en séance.

1. 8 octobre, commission des finances : deux amendements sont adoptés. Le premier exclut du plafonnement les meublés loués comme résidence principale du locataire, les baux mobilité et certaines locations à des étudiants ou jeunes en formation, et y maintient le report des amortissements. Le second supprime toute déduction d'amortissement pour les meublés de tourisme achetés à partir du 1er janvier 2027.
2. 9 octobre : la commission rejette l'ensemble de la partie recettes du budget. Le débat en séance repart donc du texte du gouvernement, et les amendements de commission doivent être déposés et votés à nouveau.
3. Fin octobre : l'examen de la partie recettes a pris du retard. Le 28 octobre, le gouvernement a indiqué en séance que le débat sur le LMNP aurait lieu prochainement. Au 30 octobre, à notre connaissance, l'article 7 n'avait pas encore été voté en séance.
4. 3 novembre : vote solennel attendu sur la partie recettes, initialement prévu le 20 octobre.
5. 17 novembre : vote de l'Assemblée sur l'ensemble du budget. Viendront ensuite le Sénat, puis une commission mixte paritaire, avec une date limite d'adoption à la mi-décembre.

Le texte définitif n'est pas attendu avant la mi-décembre. Les plafonds, les exceptions et la date d'entrée en vigueur peuvent encore changer, ou la mesure être écartée, comme lors du budget 2026.

Qui serait le plus touché

Les biens de valeur élevée et les investisseurs multipropriétaires

Avec un taux de 2,5 %, le plafond de 7 000 € est atteint pour une base amortissable de 280 000 €. Pour deux meublés amortis chacun sur 200 000 €, le taux donnerait 10 000 € par an, ramenés à 7 000 € par le plafond par foyer. Le taux s'applique aux murs, hors terrain, qui n'est jamais amortissable ; le traitement du mobilier et des travaux reste à confirmer. Ces chiffres sont des ordres de grandeur.

Les meublés de tourisme

Ils sont doublement visés : un plafond plus bas dans le texte du gouvernement, et une suppression de l'amortissement pour les achats à partir de 2027 si l'amendement de commission est repris. Ils sont aussi encadrés par la loi Le Meur (enregistrement obligatoire, quotas possibles, 90 jours par an pour la résidence principale si la commune le décide) et passent au micro-BIC à 15 000 € de recettes avec un abattement de 30 % lorsqu'ils ne sont pas classés.

Les loueurs à l'année

Ce sont eux que l'amendement de commission veut protéger. Si cette exclusion est votée, un studio loué meublé à un locataire qui en fait sa résidence principale garderait les règles actuelles. C'est le point le plus important à suivre dans les prochaines semaines.

Ce qui s'applique déjà en 2026

Indépendamment du budget 2027, plusieurs règles ont déjà réduit l'avantage du LMNP :

• Revente : pour les cessions depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, y compris ceux pratiqués avant 2025. Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD sont exclues de cette règle.
• Prélèvements sociaux : ils sont de 18,6 % sur les revenus de location meublée, contre 17,2 % pour les revenus fonciers.
• Micro-BIC : pour les revenus 2026 à 2028, il s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes avec un abattement de 50 % pour la location meublée classique et le meublé de tourisme classé.

Pour le détail du statut, de la déclaration et du choix entre micro-BIC et réel, consultez notre guide complet de la location meublée LMNP.

Comment préparer son investissement dès maintenant

Raisonner sur le rendement avant la fiscalité

Un projet doit tenir sans compter sur une niche fiscale qui peut changer d'une loi de finances à l'autre. Calculez d'abord le rendement locatif net de charges et la mensualité de crédit, puis seulement l'impôt. Avec des taux de crédit qui remontent depuis juin 2026, l'effet de levier est plus faible qu'en début d'année.

Comparer micro-BIC et réel avec les deux hypothèses

Pour un bien de prix modéré, le plafond de 7 000 € peut ne rien changer. Pour un bien plus cher ou un deuxième meublé, faites deux simulations : règles actuelles et règles du projet. Le simulateur LMNP permet de tester ces scénarios.

Regarder les solutions épargnées par le projet

• La location meublée à l'année, si l'exclusion votée en commission est confirmée.
• Les résidences gérées pour étudiants ou seniors, exclues du plafonnement dans le texte du gouvernement.
• La location nue dans le neuf avec le dispositif Jeanbrun : amortissement de 3,5 % à 5,5 % selon le niveau de loyer, plafonné à 8 000 € par an en loyer intermédiaire, en immeuble collectif et avec un engagement de 9 ans. Voir notre article sur les raisons d'investir dans le locatif neuf.

Ne pas précipiter un achat

Signer en urgence avant la fin de l'année n'apporte pas de garantie : le texte du gouvernement ne réserve pas le plafonnement aux achats futurs. Seul l'amendement sur les meublés de tourisme retient une date d'acquisition, et il n'est pas voté.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

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Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488