Investir dans le neuf pour préparer sa retraite

Pourquoi l'immobilier neuf convient à un projet retraite

Au moment de la retraite, les revenus baissent pour la plupart des actifs. L'objectif d'un investissement locatif préparé tôt est simple : arriver à cette date avec un logement payé, qui rapporte un loyer chaque mois.

Le neuf a plusieurs atouts pour ce type de projet de long terme :

• peu de travaux pendant les premières décennies, ce qui limite les mauvaises surprises une fois à la retraite ;
• un DPE performant, qui met le logement à l'abri des interdictions de louer visant les classes G (depuis 2025), F (2028) et E (2034) ;
• des frais de notaire réduits, autour de 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien ;
• des garanties légales : parfait achèvement (1 an), bon fonctionnement (2 ans) et décennale (10 ans).

Pour le détail, consultez notre article sur les avantages du neuf.

Caler la durée du crédit sur votre départ à la retraite

Le calendrier est la première décision. Si vous prévoyez de partir à la retraite dans 20 ans, un prêt sur 20 ans ou moins permet de percevoir le loyer en totalité dès votre départ.

Les règles du HCSF s'appliquent à l'investissement locatif : taux d'effort de 35 % maximum, assurance comprise, et durée de 25 ans maximum (27 ans en VEFA avec différé). La banque retient en général une partie seulement des loyers attendus dans son calcul.

Le coût du crédit compte aussi : le taux moyen était de 3,40 % en septembre 2026 selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, en hausse depuis juin. Pour visualiser vos mensualités selon la durée, utilisez le simulateur de mensualité.

L'assurance emprunteur après 50 ans

Le questionnaire de santé est supprimé si la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par emprunteur et si le prêt se termine avant vos 60 ans. Au-delà, la convention AERAS s'applique en cas de risque de santé aggravé. Vous pouvez changer d'assurance à tout moment grâce à la loi Lemoine. Si vous empruntez plus tard, notre article sur l'emprunt après 60 ans donne des pistes.

Trois façons d'investir dans le neuf en 2026

Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Les anciens articles qui le présentent comme une solution retraite ne sont plus d'actualité.

La location nue avec le dispositif Jeanbrun

Pour un achat du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, en immeuble collectif, vous amortissez chaque année, dans le neuf, 3,5 % à 5,5 % de 80 % du prix, dans la limite de 8 000 à 12 000 € par an selon le niveau de loyer. Cet amortissement réduit vos revenus fonciers imposables. Engagement : 9 ans de location nue en résidence principale, sous plafonds de loyers et de ressources, sans louer à un proche. Une revente avant 9 ans entraîne la reprise de l'avantage, sauf invalidité, licenciement ou décès.

La location meublée (LMNP)

Au régime réel, l'amortissement réduit souvent fortement l'impôt sur les loyers pendant de longues années, ce qui est apprécié à la retraite. Au micro-BIC, l'abattement est de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes. Attention : depuis le 15 février 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value en cas de vente. Testez votre projet avec le simulateur LMNP.

La nue-propriété

Vous achetez la nue-propriété avec une décote ; un bailleur détient l'usufruit et loue le logement pendant une durée fixée, au moins 15 ans en usufruit locatif social. Vous n'avez ni loyer à déclarer ni gestion à assurer. À la fin, vous récupérez gratuitement la pleine propriété, libre d'occupation : vous pouvez alors louer au prix du marché, y habiter ou vendre. C'est une formule adaptée si votre départ à la retraite coïncide avec la fin du démembrement.

Bien choisir le logement pour qu'il se loue longtemps

Un investissement retraite doit rester louable pendant 20 ou 30 ans. Quelques critères comptent plus que les autres :

• la demande locative : ville ou quartier où les logements se louent vite, avec emplois, transports et commerces ;
• le loyer réaliste : visez le loyer de marché, ou le plafond du dispositif choisi, plutôt qu'un loyer optimiste ;
• la typologie : les deux et trois pièces sont souvent les plus faciles à louer et à revendre ;
• les règles locales : encadrement des loyers ou permis de louer dans certaines communes.

Pensez aussi à votre propre usage : si vous envisagez d'y habiter à la retraite, privilégiez un logement accessible, proche des services et des soins.

Penser à la fiscalité des loyers à la retraite

Une fois le crédit remboursé, vous ne déduisez plus d'intérêts d'emprunt. En location nue, les loyers s'ajoutent alors à vos revenus imposables, au micro-foncier (abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de loyers par an) ou au régime réel. Anticipez cet effet en choisissant le régime fiscal le plus adapté à cette période.

Préparer la transmission

Un logement se transmet. La donation de la nue-propriété à vos enfants, en gardant l'usufruit (les loyers), est un outil classique : les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, qui dépend de l'âge de l'usufruitier. Au décès, vos héritiers deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires sur ce bien.

Attention, avec le dispositif Jeanbrun, une donation ou un démembrement pendant les 9 ans d'engagement entraîne la reprise des amortissements. Ces montages se préparent avec un notaire.

ASG Courtage vous accompagne pour choisir le programme, la durée et le financement adaptés à votre horizon de retraite, avec un seul interlocuteur pour le crédit et le neuf.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488