Dossier de prêt immobilier : les pièces et les étapes clés

Pourquoi préparer son dossier avant de signer

Le compromis de vente ou le contrat de réservation contient une condition suspensive d’obtention de prêt. Sa durée ne peut pas être inférieure à un mois à compter de la signature ; en pratique, on prévoit souvent 45 à 60 jours. Si le financement est refusé dans ce délai, vous récupérez votre dépôt de garantie, à condition d’avoir réellement déposé des demandes conformes au projet.

Comptez plusieurs semaines entre le dépôt complet du dossier et l’édition de l’offre, auxquelles s’ajoutent les délais légaux de réflexion. Un dossier incomplet fait perdre de précieux jours. L’idéal est de réunir les pièces dès le début de vos recherches, et d’obtenir une attestation de financement qui rassurera le vendeur au moment de votre offre d’achat. Notre article sur le compromis de vente détaille cette condition.

Identité et situation familiale

• Pièce d’identité en cours de validité de chaque emprunteur : carte d’identité, passeport ou titre de séjour.
• Justificatif de domicile de moins de trois mois.
• Situation de logement actuelle : bail et quittances si vous êtes locataire, attestation d’hébergement, ou titre de propriété si vous possédez déjà un bien.
• Situation familiale : livret de famille, contrat de mariage ou convention de PACS, jugement de divorce et convention fixant les pensions le cas échéant.

Le régime matrimonial n’est pas un détail : il détermine la façon dont le bien sera détenu et peut influer sur certaines aides ou exonérations.

Revenus : les justificatifs selon votre statut

Pour tous les emprunteurs, la banque demande les deux derniers avis d’imposition. Le reste dépend de votre situation professionnelle :

Les revenus irréguliers sont souvent lissés sur plusieurs années. Si vous êtes en contrat court ou en début d’activité, notre article sur le prêt immobilier sans CDI donne des pistes.

Comptes, épargne et crédits en cours

C’est la partie que les banques examinent le plus attentivement. Prévoyez :

• les 3 derniers relevés de tous vos comptes courants ;
• les relevés d’épargne : livrets, PEL, assurance-vie, épargne salariale ;
• les tableaux d’amortissement des crédits en cours : immobilier, auto, consommation, renouvelable.

Sur les relevés, la banque cherche des signaux simples : pas de découvert répété ni de rejet de prélèvement, une capacité d’épargne régulière, pas de dépenses de jeux d’argent. Chaque crédit en cours réduit votre capacité, puisque le taux d’effort total ne doit pas dépasser 35 % assurance comprise : notre article sur le calcul de la capacité d’emprunt l’illustre.

Enfin, justifiez l’origine de votre apport : relevés d’épargne, acte de donation, attestation de déblocage d’épargne salariale.

Les documents sur le bien acheté

• Achat dans l’ancien : compromis ou promesse de vente signé, diagnostics techniques (dont le DPE), et devis si des travaux sont prévus.
• Achat sur plan (VEFA) : contrat de réservation, notice descriptive, plans, échéancier des appels de fonds. Dans ce cas, la durée peut atteindre 27 ans avec un différé, et des intérêts intercalaires sont dus pendant la construction.
• Construction : titre de propriété ou compromis du terrain, contrat de construction, permis de construire.
• Investissement locatif : estimation de loyer par un professionnel.

Pour un achat neuf, notre simulateur VEFA aide à anticiper le rythme des appels de fonds.

Déposer sa demande : une banque ou plusieurs ?

Un même dossier peut recevoir des réponses très différentes selon les établissements : chacun a sa politique sur l’apport, les revenus d’indépendant ou l’usage de sa marge de dérogation aux normes du HCSF. Déposer plusieurs demandes augmente vos chances, à condition de présenter partout le même projet, conforme au compromis.

Cette mise en concurrence porte sur plusieurs éléments à la fois : le taux nominal, les frais de dossier, le type de garantie, les indemnités de remboursement anticipé et, surtout, l’assurance. Un courtier en crédit immobilier centralise ce travail : il prépare un dossier unique, le présente aux banques susceptibles de l’accepter et compare les offres sur leur TAEG. Ses honoraires ne peuvent être perçus qu’après le versement effectif des fonds. Notre article pourquoi faire appel à un courtier détaille son rôle.

Assurance, offre de prêt et délais légaux

L’assurance emprunteur se choisit en parallèle. Vous pouvez opter pour un contrat externe à garanties équivalentes, et en changer ensuite à tout moment grâce à la loi Lemoine. Aucun questionnaire de santé n’est demandé si la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et si le prêt se termine avant vos 60 ans.

Une fois l’accord donné, la banque émet l’offre de prêt, que vous recevez par courrier ou voie électronique. Les règles sont strictes :

1. L’offre reste valable au moins 30 jours, pendant lesquels la banque ne peut pas modifier ses conditions.
2. Vous ne pouvez l’accepter qu’après un délai de réflexion de 10 jours, qui commence le lendemain de la réception ; pas avant le 11e jour.
3. Si la vente n’est pas signée dans les 4 mois suivant l’acceptation, le contrat de crédit est résolu de plein droit, sauf prolongation convenue.

Profitez du délai de réflexion pour relire le TAEG, les garanties d’assurance et les clauses de remboursement anticipé.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488