Encadrement des loyers : villes concernées et règles en 2026

Deux mécanismes à ne pas confondre

On parle d'encadrement des loyers pour désigner deux dispositifs distincts.

• Le plafonnement des loyers : dans certaines villes, le loyer d'un logement loué en résidence principale ne peut pas dépasser un plafond fixé chaque année par arrêté préfectoral. C'est le sujet de cet article.
• L'encadrement de l'évolution des loyers : dans toutes les communes de zone tendue, le loyer d'un logement remis en location ne peut pas augmenter librement entre deux locataires. Il est reconduit d'année en année par décret ; la version actuelle couvre les baux signés ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027.

Ce que prévoit l'encadrement de l'évolution

Lors d'une relocation en zone tendue, le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, éventuellement révisé selon l'indice de référence des loyers s'il ne l'a pas été dans les douze derniers mois. Quelques exceptions existent :

• des travaux d'amélioration ou de mise aux normes d'un montant au moins égal à la moitié du dernier loyer annuel autorisent une hausse limitée ;
• un loyer manifestement sous-évalué peut être réajusté, dans la limite de la moitié de l'écart avec les loyers du voisinage ;
• le loyer est libre pour une première location ou pour un logement inoccupé depuis plus de 18 mois.

Ces exceptions ne jouent pas pour les logements classés F ou G, dont le loyer est gelé.

Un logement situé à Paris est concerné par les deux règles. À l'inverse, un logement situé à Nice ou à Toulouse relève seulement de la seconde, tant que la ville n'applique pas le plafonnement.

Les villes concernées en 2026

Le plafonnement, rétabli par la loi ELAN de 2018 sous forme d'expérimentation, s'applique aujourd'hui dans neuf territoires :

D'autres collectivités avaient demandé à rejoindre le dispositif. Leur entrée dépend désormais de l'issue du débat parlementaire décrit plus bas. Pour savoir si une adresse précise est concernée, consultez le site de la préfecture ou de la ville, qui publient les cartes des loyers de référence.

Comment se calcule le loyer maximum

Chaque année, le préfet publie des loyers de référence, exprimés en euros par mètre carré habitable et par mois, hors charges. Ils varient selon :

• le quartier ;
• le nombre de pièces ;
• l'époque de construction ;
• le type de location, vide ou meublée (le plafond est plus élevé en meublé).

Le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, égal au loyer de référence augmenté de 20 %. Les arrêtés fixent aussi un loyer de référence minoré, inférieur de 30 %.

Exemple : pour un deux-pièces de 40 m² dont le loyer de référence majoré est de 30 €/m², le loyer hors charges ne peut pas dépasser 1 200 € par mois. Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré, et l'annonce doit les afficher.

Le complément de loyer et ses limites

Le bailleur peut dépasser le plafond grâce à un complément de loyer, à condition que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du quartier : une grande terrasse, une vue remarquable, des prestations haut de gamme. Ce complément doit être justifié dans le bail.

Il est interdit dans plusieurs cas, notamment pour les baux signés depuis le 18 août 2022 lorsque le logement est classé F ou G au DPE, ou lorsqu'il présente certains défauts comme de l'humidité ou des sanitaires sur le palier.

Aujourd'hui, le locataire dispose de trois mois après la signature du bail pour contester le complément devant la commission départementale de conciliation, puis devant le juge. Le texte voté au Sénat porterait ce délai à un an.

Sanctions et recours du locataire

Un locataire dont le loyer dépasse le plafond peut demander au bailleur de le baisser et de rembourser le trop-perçu, saisir la commission de conciliation, puis le juge. Il peut aussi signaler la situation au préfet ou, à Paris, à la mairie.

Après une mise en demeure restée sans effet, l'administration peut infliger une amende de 5 000 € au plus pour un particulier et de 15 000 € au plus pour une personne morale, comme une SCI. Le bailleur doit alors aussi mettre le bail en conformité.

Le texte voté au Sénat raccourcirait en revanche le délai dont dispose le locataire pour demander une baisse du loyer de base, qui passerait de trois ans à un an. Comme le reste de la réforme, ce point n'est pas encore définitif.

Une prolongation en cours d'examen au Parlement

Sans nouvelle loi, l'expérimentation prévue par la loi ELAN s'arrête fin novembre 2026. Deux positions s'affrontent :

• l'Assemblée nationale a adopté le 11 décembre 2025 une proposition de loi qui pérenniserait et étendrait le dispositif ;
• le Sénat a voté le 21 octobre 2026 une version différente : une prolongation de deux ans, limitée aux territoires actuels, sans possibilité pour de nouvelles villes de candidater.

Le texte doit encore poursuivre la navette entre les deux chambres, puis être promulgué. À la date de cet article, l'issue n'est pas connue : ni la durée de la prolongation, ni la liste définitive des villes, ni la date d'entrée en vigueur ne sont fixées. Si vous signez un bail en novembre ou décembre 2026 dans une ville concernée, appliquez par prudence les plafonds en vigueur et vérifiez l'actualité juridique. Nous mettrons cet article à jour dès l'adoption définitive.

Pour un investisseur, l'encadrement ne remet pas en cause la rentabilité d'un projet bien calculé, mais il impose de raisonner sur un loyer plafonné plutôt que sur le loyer du marché. Notre article sur le rendement locatif vous aide à faire ce calcul, et notre simulateur de capacité d'emprunt à dimensionner le financement.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488