Permis de louer : fonctionnement, démarches et villes concernées

À quoi sert le permis de louer ?

Le permis de louer a été créé par la loi ALUR de 2014, puis précisé par la loi ELAN de 2018. Il figure aux articles L634-1 et suivants et L635-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Son but est de lutter contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil, en permettant à la commune de contrôler l'état des logements mis en location.

Il concerne les locations vides ou meublées louées en résidence principale. Les meublés de tourisme et les locations saisonnières obéissent à d'autres règles, présentées dans notre article sur la location saisonnière.

Le dispositif n'est pas national. C'est la commune ou l'intercommunalité (EPCI) qui décide, par délibération, de l'instaurer. Elle choisit le périmètre : toute la ville, certains quartiers, certaines rues, voire certains types de logements ou d'immeubles (par exemple les petites surfaces ou les bâtiments anciens).

Déclaration ou autorisation préalable : les deux régimes

La déclaration de mise en location

C'est le régime le plus léger. Le bailleur déclare la location en mairie dans les 15 jours qui suivent la signature du bail, au moyen du formulaire Cerfa n° 15651, ou en ligne si la collectivité le permet. La mairie délivre un récépissé dont le bailleur transmet une copie au locataire. La déclaration doit être refaite à chaque nouveau locataire.

L'autorisation préalable de mise en location

C'est le véritable « permis ». Le bailleur dépose sa demande avant de louer, avec le formulaire Cerfa n° 15652 et les diagnostics techniques du logement. La mairie peut visiter le logement et vérifie notamment :

• la sécurité des installations de gaz et d'électricité ;
• l'absence d'humidité et de moisissures ;
• l'aération, l'éclairage naturel, la hauteur sous plafond et la surface des pièces ;
• les équipements de chauffage et sanitaires, et la présence d'un détecteur de fumée.

La mairie dispose d'un mois pour répondre. Faute de réponse, l'autorisation est réputée accordée. Elle peut aussi être refusée, ou accordée sous condition de travaux à réaliser dans un délai fixé. L'autorisation doit être jointe au bail à chaque nouvelle location ; elle devient caduque si le logement n'est pas loué dans les deux ans. En cas de vente, elle peut être transférée au nouveau propriétaire par une déclaration de transfert.

Quelles villes appliquent le permis de louer ?

Il n'existe pas de liste officielle nationale tenue à jour, et de nouvelles communes adoptent régulièrement le dispositif. À titre d'exemples, l'ont mis en place, sur tout ou partie de leur territoire :

• Hauts-de-France : Lille et de nombreuses communes de sa métropole, Roubaix, Tourcoing, Dunkerque, Valenciennes, Calais, Lens ;
• Île-de-France : Saint-Denis, Bobigny, Créteil, Vitry-sur-Seine, Cergy, Sarcelles ;
• Grand Est : Strasbourg et plusieurs communes du Val de Fensch ;
• Ailleurs en France : Caen, Rouen, Bordeaux, Mérignac, Montpellier, Béziers, Perpignan, Besançon, Chambéry, ou encore certains quartiers de Toulouse et de Nîmes.

Ces informations évoluent. Avant de signer un bail, et idéalement avant d'acheter un bien à louer, interrogez le service urbanisme ou habitat de la mairie : il vous dira si l'adresse est concernée et quel régime s'applique.

Les sanctions en cas de manquement

Les amendes sont versées à la commune. Elles doivent être proportionnées à la gravité du manquement et ne peuvent plus être prononcées au-delà d'un an après sa constatation :

Le bail signé sans permis reste valable : le locataire ne peut pas s'en prévaloir pour quitter le logement sans préavis. En revanche, les décisions de refus sont transmises à la CAF ou à la MSA, qui peuvent en tenir compte pour le versement des aides au logement. Et une autorisation, même tacite, ne protège pas le bailleur si le logement se révèle indécent.

Contester une décision

Un refus d'autorisation, ou une autorisation assortie de travaux que vous jugez injustifiés, peut être contesté devant le tribunal administratif dans un délai de deux mois à compter de sa notification. Avant d'en arriver là, il est souvent plus efficace de demander à la mairie le détail des manquements relevés et de lui transmettre les justificatifs des travaux réalisés.

Permis de louer et performance énergétique

Le contrôle de la mairie porte sur la salubrité et la sécurité, mais le logement doit aussi respecter les règles de décence énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, et ce sera le cas des logements classés F à partir du 1er janvier 2028. Notre article sur les passoires thermiques détaille ce calendrier.

Un DPE récent, des installations électriques et de gaz contrôlées et un logement en bon état facilitent l'obtention du permis. Notre article sur les diagnostics immobiliers fait le point sur les documents à fournir.

Ce que cela change pour un investisseur

Le permis de louer ne doit pas dissuader d'investir. Pour un logement en bon état, la démarche est surtout administrative. Elle demande simplement d'intégrer un délai d'un mois avant la mise en location et, parfois, quelques travaux de mise aux normes.

Le risque se situe plutôt dans l'ancien dégradé, où un refus peut bloquer la location tant que les travaux ne sont pas faits. Dans le neuf, les logements répondent aux normes actuelles et à une bonne performance énergétique, ce qui écarte la plupart de ces difficultés.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488