Vices cachés dans un achat immobilier : définition et recours

Qu'est-ce qu'un vice caché en immobilier ?

On parle de vice caché lorsqu'un défaut, découvert après l'achat d'une maison ou d'un appartement, rend le logement impropre à l'usage auquel on le destine, ou en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou l'aurait payé moins cher, s'il l'avait connu.

Quelques exemples souvent retenus :

• une humidité importante ou un défaut d'étanchéité ;
• un risque d'inondation du logement dissimulé ;
• des fondations en mauvais état ou des fissures structurelles ;
• l'absence de raccordement à l'eau courante ;
• la présence de termites ou d'autres insectes xylophages.

Ces défauts se rencontrent surtout dans l'ancien. Ils ne sont pas toujours connus du vendeur lui-même : seule une inspection minutieuse permet parfois de les déceler.

Les conditions de la garantie des vices cachés

Le Code civil (article 1641) prévoit une garantie des vices cachés due par le vendeur. Pour en bénéficier, le défaut doit réunir plusieurs conditions :

• il est caché : l'acheteur ne pouvait pas le voir lors des visites ;
• il est inconnu de l'acheteur au moment de la vente ;
• il est antérieur à la vente ;
• il est grave : il rend le logement impropre à l'habitation ou en diminue fortement l'usage.

La clause d'exclusion de garantie

Entre particuliers, les actes de vente contiennent souvent une clause qui exclut la garantie des vices cachés. Elle est valable si le vendeur ignorait réellement le défaut. En revanche, elle ne protège pas un vendeur de mauvaise foi, qui connaissait le vice et l'a tu. Elle ne s'applique pas non plus à un vendeur professionnel, présumé connaître les vices du bien. Un particulier qui a lui-même réalisé des travaux peut être assimilé à un professionnel pour les désordres qui en résultent.

Quels recours contre le vendeur ?

L'action doit être engagée dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice. Ce délai est encadré par un délai butoir de 20 ans à compter de la vente. Réunir des preuves prend du temps : mieux vaut réagir rapidement.

Commencez par une démarche amiable : une lettre recommandée avec avis de réception au vendeur, décrivant le défaut et ce que vous demandez. À défaut d'accord, le juge peut être saisi. L'acheteur a alors le choix entre :

• l'annulation de la vente, avec restitution du prix contre restitution du bien ;
• une réduction du prix, pour tenir compte du défaut.

Si le vendeur connaissait le vice, l'acheteur peut en plus demander des dommages et intérêts.

C'est à l'acheteur de prouver l'existence du vice et ses caractéristiques : rapport d'expertise, constats, devis de réparation, attestations. Une expertise est souvent déterminante.

La vente en l'état : ce qu'elle implique

Vendre en l'état signifie que le vendeur ne réalise aucuns travaux avant la vente : l'acheteur récupère le bien tel qu'il l'a visité. Cela ne dispense pas le vendeur de fournir les diagnostics immobiliers obligatoires, ni de signaler les défauts dont il a connaissance.

Ce type de vente concerne surtout des logements anciens, qui nécessitent souvent des travaux importants. Avant de vous engager, faites une contre-visite avec un professionnel du bâtiment : il pourra repérer les désordres et vous aider à chiffrer les travaux. Notre article sur l'achat d'un logement avec travaux détaille les points de vigilance.

Et dans le neuf ?

Dans un logement neuf, l'acquéreur n'est pas démuni face aux défauts : il bénéficie de garanties spécifiques, comme la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale. Pour en savoir plus, lisez notre article sur l'achat en VEFA.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488