Marché immobilier : où en est-on fin 2026 ?

Ancien : des ventes en hausse, mais une reprise qui ralentit

Selon les Notaires de France, 951 000 logements anciens se sont vendus sur les douze mois arrêtés à fin août 2026, soit une progression de 3,6 % sur un an. Le marché continue donc de se redresser après la chute de 2023-2024, mais le rythme a nettement faibli : la hausse annuelle atteignait encore environ 13 % fin 2025.

Les notaires parlent d'une reprise qui « s'essouffle ». Les projets d'achat existent, mais ils se concrétisent plus difficilement : manque de visibilité économique, conditions de financement moins favorables, écart persistant entre le prix demandé par les vendeurs et le budget des acheteurs. Certains acquéreurs négocient plus longtemps ou reportent leur projet, tandis qu'une partie des vendeurs préfère attendre plutôt que baisser son prix.

Si cette tendance se prolonge, les notaires projettent environ 920 000 ventes sur l'ensemble de 2026. Ce n'est qu'une projection : le bilan définitif de l'année ne sera connu qu'en 2027.

Prix : une légère baisse, avec de forts écarts locaux

Au 2e trimestre 2026, les prix des logements anciens reculent de 0,8 % sur un an en France métropolitaine, après une période de stabilité en début d'année. Les maisons baissent davantage que les appartements.

Derrière ces moyennes, les situations locales divergent fortement. Les appartements anciens reculent par exemple de 3,1 % sur un an à Nantes, quand ils progressent de 4,9 % à Nice. Les projections des notaires, fondées sur les avant-contrats, indiquent des prix proches de la stabilité d'ici fin novembre 2026, avec un léger repli sur un an.

La performance énergétique pèse aussi sur les prix : les logements mal classés au DPE se négocient avec une décote, d'autant que les plus énergivores ne peuvent plus être loués avec un nouveau bail. Notre article sur les passoires thermiques détaille ce calendrier.

Crédit : des taux qui remontent depuis juin

Après une période de stabilité de février à mai 2026, les taux des crédits immobiliers sont repartis à la hausse à partir de juin. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen atteint 3,40 % en septembre 2026, contre 3,31 % en août et 3,16 % en décembre 2025. En août, il s'établissait à 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans.

Cette remontée a deux causes principales :

• la Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs de 0,25 point en juin puis en septembre 2026, face au retour de l'inflation ; son taux de dépôt est à 2,50 % depuis le 16 septembre ;
• le taux de l'OAT à 10 ans, qui sert de référence aux banques, a atteint 4,24 % début septembre, son plus haut niveau depuis 2008.

Conséquence : la production de crédits recule de 9,2 % au 3e trimestre 2026 sur un an, et le neuf est le plus touché. Pour compenser, les durées s'allongent : 21 ans en moyenne, et près d'un prêt sur deux est accordé sur 25 ans ou plus. Les règles du HCSF, maintenues pour 2026, plafonnent toujours le taux d'effort à 35 % assurance comprise et la durée à 25 ans, ou 27 ans dans certains cas. Le coût d'un achat représente désormais 4,2 années de revenus, contre 4,1 un an plus tôt.

Pour mesurer l'effet de cette hausse sur votre projet, utilisez notre simulateur de capacité d'emprunt.

Neuf : un marché toujours en crise

Le logement neuf ne profite pas de la reprise. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), moins de 40 000 logements neufs ont été réservés au 1er semestre 2026, soit 18,3 % de moins qu'un an plus tôt, un seuil jamais franchi à la baisse selon la fédération.

Au 2e trimestre, le détail est contrasté :

• les ventes en bloc aux bailleurs reculent de 40,8 % sur un an ;
• les achats des propriétaires occupants baissent de 17,9 % ;
• les achats des investisseurs particuliers progressent de 13,4 %, mais sur des volumes très faibles.

Ce léger regain des investisseurs coïncide avec l'entrée en vigueur, le 21 février 2026, du dispositif Jeanbrun, qui a succédé au Pinel. Ce statut du bailleur privé permet d'amortir chaque année une partie de la valeur d'un logement neuf loué à loyer encadré. Il est encore trop tôt pour mesurer son effet réel sur le marché.

Pour les acheteurs, le neuf garde des atouts concrets : frais de notaire réduits (environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien), prêt à taux zéro ouvert au neuf collectif comme aux maisons dans toutes les zones jusqu'à fin 2027, et performance énergétique conforme à la RE2020.

Fiscalité et réglementation : ce qui a changé en 2026

• Droits de mutation : depuis 2025, la plupart des départements appliquent un taux de 5 % sur les achats dans l'ancien, jusqu'au 31 mars 2028. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont exonérés de cette hausse. Voir notre article sur les droits de mutation.
• DPE : le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, faisant sortir environ 850 000 logements des classes F et G. Il passera à 1,7 au 1er janvier 2027.
• Location meublée : les revenus LMNP supportent des prélèvements sociaux de 18,6 % depuis la LFSS 2026, et les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente depuis 2025.
• Encadrement des loyers : l'expérimentation arrive à échéance fin novembre 2026 ; une prolongation est en cours d'examen au Parlement.

Quelles perspectives pour 2027 ?

Plusieurs facteurs restent incertains, et toute prévision doit être prise avec prudence.

• Les taux : la BCE se réunit le 29 octobre et le 17 décembre 2026. Tant que l'inflation reste élevée, les observateurs n'anticipent pas de baisse des taux de crédit à court terme. Les notaires estiment qu'un passage au-dessus de 4 % pèserait encore sur la capacité d'achat.
• Les prix : les avant-contrats signés à l'automne laissent attendre une quasi-stabilité, avec des écarts marqués selon les villes.
• Le budget 2027 : le projet de loi de finances déposé le 1er octobre 2026 contient plusieurs mesures immobilières, dont un « PTZ parentalité » et un plafonnement des amortissements en LMNP. Ce ne sont que des projets, qui peuvent être modifiés ou abandonnés lors des débats.

Dans ce contexte, le marché reste favorable aux acheteurs bien préparés : les vendeurs acceptent davantage la négociation, et un dossier de financement solide fait la différence auprès des banques devenues plus sélectives. ASG Courtage met à jour cet article au fil des publications des notaires, de la FPI et de l'Observatoire Crédit Logement/CSA.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488