Projet de loi logement : ce qui pourrait changer pour vous

Où en est le projet de loi

Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement a été présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026. Le gouvernement a engagé la procédure accélérée : une seule lecture par chambre avant une éventuelle commission mixte paritaire.

• 8 juillet 2026 : adoption en première lecture par le Sénat, avec de nombreuses modifications.
• 21 et 22 septembre 2026 : examen et adoption, avec des changements, par la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale.
• À partir du 17 novembre 2026 : débat en séance publique à l'Assemblée.

Si les deux chambres ne votent pas le même texte, une commission mixte paritaire devra trouver un compromis. Le gouvernement vise une adoption d'ici la fin de l'année, sans date fixée. D'ici là, aucune mesure ne s'applique : les règles décrites ci-dessous peuvent encore évoluer, voire disparaître.

Passoires thermiques : des dérogations à l'interdiction de louer

C'est la mesure la plus suivie par les propriétaires bailleurs. Le calendrier fixé par la loi Climat et résilience n'est pas modifié : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034. Le texte prévoit en revanche des cas où un logement serait réputé décent malgré son étiquette.

Dans la version adoptée par le Sénat, analysée par l'Institut national de la consommation, ces cas sont les suivants :

• les travaux sont impossibles pour des raisons techniques, architecturales ou patrimoniales, sont refusés par l'administration ou ont un coût manifestement disproportionné à la valeur du bien, et le propriétaire a réalisé tous les travaux possibles ;
• l'assemblée générale de la copropriété a refusé les travaux depuis moins de 18 mois, malgré les démarches du bailleur ;
• un contrat de travaux conclu avant le 1er janvier 2030 permettra d'atteindre le niveau exigé : le logement est alors considéré comme conforme jusqu'à la fin des travaux, dans la limite de 3 ans pour une maison ou un immeuble hors copropriété (contrat signé par le propriétaire), et de 5 ans en copropriété (contrat signé par le syndicat) ;
• le DPE collectif de l'immeuble atteint le niveau exigé.

Pour un bail en cours, l'obligation ne s'appliquerait qu'au plus tard trois ans après la date de renouvellement ou de reconduction. Selon l'estimation du gouvernement reprise par la presse spécialisée, jusqu'à 700 000 logements F ou G pourraient ainsi être remis sur le marché locatif. La commission de l'Assemblée a de nouveau modifié ces conditions : la version finale reste à connaître.

Point important : sans démarche engagée, un bailleur ne pourra invoquer aucune de ces exceptions. Relouer aujourd'hui un logement classé G en comptant sur la future loi reste interdit. Pour le détail du calendrier actuel, consultez notre article sur les passoires thermiques.

Statut du bailleur privé : vers un dispositif Jeanbrun élargi dans l'ancien

Le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, est en vigueur depuis le 21 février 2026 pour les achats réalisés jusqu'au 31 décembre 2028. Il permet d'amortir chaque année 3 % à 5,5 % d'une base égale à 80 % de la valeur du logement (hors foncier), selon le niveau de loyer et dans la limite de 8 000 à 12 000 € par an, en échange d'une location nue pendant 9 ans sous plafonds de loyers et de ressources. Aujourd'hui, il vise les logements en immeuble collectif, neufs ou anciens, les maisons étant exclues. Dans l'ancien, les travaux doivent atteindre au moins 30 % du prix et permettre d'atteindre la classe A ou B du DPE.

Le projet de loi revoit ces conditions, et chaque étape du débat a changé la copie :

Exemple : pour un appartement ancien acheté 200 000 €, le minimum de travaux passerait de 60 000 € avec la règle actuelle à 40 000 € avec un seuil de 20 %. Tant que la loi n'est pas promulguée, c'est la règle des 30 % qui s'applique. Une proposition de loi distincte, adoptée en première lecture par l'Assemblée le 28 mai 2026, porte aussi sur ces conditions, sans être définitive. Si vous préparez un investissement locatif, découvrez aussi les avantages de l'investissement locatif neuf.

Copropriété : le confort d'été pourrait entrer dans les travaux

Au titre de l'adaptation aux vagues de chaleur, le Sénat a ajouté plusieurs mesures pour les copropriétés. Elles figurent dans sa version du texte ; leur sort après l'examen par les députés reste à connaître :

• le confort d'été (lutte contre la surchauffe) deviendrait l'un des postes de la rénovation énergétique performante et figurerait dans le plan pluriannuel de travaux ;
• les protections solaires extérieures sur les baies vitrées donnant sur l'extérieur seraient votées à la majorité de l'article 25, même lorsqu'elles touchent des parties privatives ;
• si ces travaux ne recueillent pas au moins un tiers des voix, une nouvelle assemblée réunie dans les trois mois sur un projet identique pourrait les voter à la majorité de l'article 24, celle des voix exprimées ;
• pour ces protections solaires, l'avis de l'architecte des Bâtiments de France deviendrait un avis simple.

Pour un acheteur, ces travaux peuvent peser sur les charges des prochaines années. Avant de signer, lisez les procès-verbaux d'assemblée générale et le plan pluriannuel de travaux. Notre article sur la location dans une copropriété détaille aussi les règles de vote.

Et pour les acheteurs et les emprunteurs ?

Le projet de loi ne contient pas de mesure directe sur le crédit immobilier. Les règles d'octroi restent celles du Haut Conseil de stabilité financière : un taux d'endettement de 35 % maximum, assurance comprise, et une durée de 25 ans, portée à 27 ans dans certains cas. Le HCSF les a maintenues le 3 mars 2026. Le ministre du Logement a indiqué vouloir rouvrir le sujet des 35 % avec le HCSF, sans annoncer de changement à ce stade. Pour en savoir plus, lisez notre article sur les règles du HCSF.

Le prêt à taux zéro n'est pas non plus dans ce texte. Il reste ouvert aux offres émises jusqu'au 31 décembre 2027, dans le neuf sur tout le territoire et dans l'ancien avec travaux en zones B2 et C. Sa prolongation et un éventuel « PTZ parentalité » se discutent dans le cadre du budget 2027, sans décision à ce jour.

Le texte vise surtout l'offre de logements : un troisième programme de renouvellement urbain doté de 5 milliards d'euros sur 2026-2040, des « périmètres de développement du logement » créés pour 5 ans par les collectivités, et des « opérations d'intérêt local » permettant au maire de déroger à certaines règles du plan local d'urbanisme pour construire plus vite.

Ce que vous pouvez faire dès maintenant

En attendant le vote définitif, quelques réflexes simples :

• Bailleur d'un logement F ou G : vérifiez la date et l'étiquette de votre DPE, et faites chiffrer les travaux. Un devis et un calendrier seront la base de tout contrat de travaux, quelle que soit la version finale de la loi.
• Logement chauffé à l'électricité : le coefficient de conversion de l'électricité dans le DPE passe de 1,9 à 1,7 au 1er janvier 2027. Cette mesure est déjà publiée : elle peut faire gagner une classe sans travaux, aucune étiquette ne se dégrade, et le DPE pourra être mis à jour gratuitement sur l'Observatoire DPE de l'ADEME.
• Investisseur : ne bâtissez pas votre plan de financement sur une règle encore en discussion. Raisonnez avec les conditions actuelles, puis ajustez après la promulgation.
• Acheteur de résidence principale : votre projet dépend surtout des taux et de votre capacité d'emprunt, que vous pouvez calculer avec notre simulateur.

ASG Courtage suit l'examen du texte et mettra à jour cet article après le vote de l'Assemblée.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488