Garantie de prêt immobilier : hypothèque ou caution ?

Pourquoi la banque exige une garantie

La garantie protège le prêteur contre le risque de non-remboursement. Elle ne doit pas être confondue avec l’assurance emprunteur : l’assurance rembourse en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité, alors que la garantie joue quand vous cessez de payer pour une autre raison, par exemple une baisse durable de revenus.

Deux grandes familles existent : les sûretés réelles, qui portent sur le bien (hypothèque, privilège de prêteur de deniers), et le cautionnement, où un organisme s’engage à payer à votre place avant de se retourner contre vous. C’est en général la banque qui propose la garantie, selon son organisme partenaire et votre projet.

Le coût de la garantie se paie une seule fois, au moment de la mise en place du prêt. Il fait partie des frais d’acquisition, au même titre que les frais de notaire et les frais de dossier, et il est intégré au TAEG de l’offre. C’est donc un élément de comparaison entre deux propositions, à regarder avec le taux et l’assurance.

La caution d’un organisme spécialisé

Avec une caution, une société de cautionnement (Crédit Logement est la plus connue, certaines banques ont leur propre structure, et quelques mutuelles en proposent) garantit votre prêt. Si vous ne payez plus, elle rembourse la banque, puis se retourne contre vous pour récupérer les sommes. Dans la pratique, elle cherche d’abord des solutions amiables : rééchelonnement, report, accompagnement à la vente.

Ce qu’elle coûte

Selon les estimations publiées par le courtier Pretto, la caution comprend une commission de 150 à 600 € et une contribution à un fonds mutuel de garantie d’environ 0,8 % du montant emprunté. Une partie de cette contribution peut vous être restituée en fin de prêt si tout s’est bien passé.

Ses avantages

• pas d’acte notarié spécifique ni de frais de mainlevée ;
• une revente ou un remboursement anticipé plus simples ;
• une restitution partielle possible.

En contrepartie, l’organisme étudie lui aussi votre dossier (revenus, stabilité, comportement bancaire) et peut refuser de vous garantir. La banque bascule alors vers une hypothèque.

L’hypothèque conventionnelle

L’hypothèque affecte le bien à la garantie du prêt. En cas d’impayés durables, la banque peut demander sa saisie et sa vente pour se rembourser. Elle est inscrite au service de la publicité foncière par un acte notarié.

Elle peut porter sur tout type de bien, y compris un logement en construction ou acheté sur plan, et sur un autre bien que celui financé. C’est pourquoi on la rencontre souvent pour les opérations en VEFA, la construction, les gros travaux, les profils refusés par les organismes de caution ou les montages patrimoniaux.

Ce qu’elle coûte

Émoluments du notaire, taxe de publicité foncière et frais d’inscription peuvent représenter jusqu’à environ 2 % du prêt. Si vous remboursez par anticipation, en cas de revente notamment, il faut ajouter une mainlevée, de l’ordre de 0,3 à 0,5 % selon Pretto. Ces frais sont réglementés et ne se négocient pas.

Le privilège de prêteur de deniers, devenu hypothèque légale spéciale

Depuis la réforme du droit des sûretés entrée en vigueur en 2022, l’ancien privilège de prêteur de deniers (PPD) s’appelle hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Le terme PPD reste toutefois très utilisé.

Il fonctionne comme une hypothèque mais coûte moins cher, car il est exonéré de taxe de publicité foncière : environ 0,8 % du prêt plus quelques centaines d’euros de frais fixes, toujours selon Pretto. Sa limite : il ne peut garantir que l’achat d’un bien déjà construit, et seulement pour la part du prêt qui finance le prix. Les travaux ou un achat sur plan nécessitent une hypothèque classique en complément ou à la place.

Comparer les coûts sur un exemple

Pour un prêt de 250 000 €, Pretto donne les ordres de grandeur suivants :

Ces montants sont indicatifs. Le bon choix dépend aussi de votre horizon : si vous pensez revendre avant la fin du prêt, la mainlevée d’une hypothèque ou d’un PPD réduit son avantage, alors que la caution n’entraîne aucun frais de sortie. Les frais de garantie s’ajoutent aux frais d’achat : intégrez-les dans votre budget, avec les frais de notaire.

Peut-on choisir sa garantie ?

En pratique, la banque propose la garantie avec laquelle elle travaille, et vous ne pouvez pas toujours en changer. Elle est toutefois négociable lors de la recherche du prêt : certaines banques acceptent une caution mutualiste ou un PPD plutôt qu’une hypothèque, d’autres non. C’est un critère de comparaison à part entière, au même titre que le taux et l’assurance.

Et en cas de rachat ou de revente ?

Si vous faites racheter votre prêt par une autre banque, une nouvelle garantie est mise en place pour le nouveau crédit. Avec une hypothèque ou un PPD, il faut aussi régler la mainlevée de l’ancienne inscription ; avec une caution, il n’y a pas de mainlevée. En cas de revente, le notaire rembourse la banque sur le prix de vente et organise la levée de la garantie. Ces frais sont à anticiper dans le calcul d’un rachat de crédit.

Un courtier compare ces éléments pour vous et vous signale le coût réel de chaque offre. C’est l’un des aspects que traite ASG Courtage lors de la recherche de votre prêt immobilier.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488