Emprunter sans apport : est-ce encore possible ?

Ce que signifie « sans apport » pour une banque

Emprunter sans apport, c’est demander à la banque de financer non seulement le prix du bien, mais aussi les frais annexes : frais de notaire, garantie, frais de dossier. On parle parfois de financement à 110 % dans l’ancien.

Or ces frais ne créent aucune valeur que la banque pourrait récupérer en cas de revente forcée. Dès le premier jour, le capital emprunté dépasse la valeur du logement. C’est pourquoi l’apport sert d’abord à couvrir ces frais : environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf.

Aucune règle légale n’impose un apport minimum. Les normes du HCSF encadrent le taux d’endettement et la durée, pas l’apport. C’est donc chaque établissement qui fixe sa politique, et elle varie selon les périodes.

Le contexte en 2026 : un apport attendu, mais en légère baisse

Selon les données du courtier Pretto, les banques attendent en général environ 10 % du prix dans l’ancien, et 5 % peuvent suffire dans le neuf. Le même courtier observe qu’en début d’année 2026, l’apport médian a reculé de 7,7 % sur un an au niveau national, tout en progressant en Île-de-France, où il avoisine 80 000 €. Le financement intégral reste qualifié de « très rare ».

La remontée des taux depuis juin 2026, avec une moyenne de 3,40 % en septembre selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, ne facilite pas les choses : un prêt plus important pèse davantage sur le taux d’endettement, plafonné à 35 % assurance comprise. Un dossier sans apport doit donc tenir dans ce plafond avec un capital emprunté plus élevé.

Les profils qui peuvent emprunter sans apport

Les jeunes actifs à fort potentiel

Un jeune cadre, fonctionnaire ou professionnel de santé en début de carrière n’a pas toujours eu le temps d’épargner. Si ses revenus sont stables et appelés à progresser, la banque peut accepter de financer les frais, en misant sur la relation de long terme.

Les épargnants qui préfèrent garder leur épargne

Certains emprunteurs disposent d’une épargne confortable mais choisissent de ne pas l’investir dans l’achat, pour la garder disponible ou parce qu’elle rapporte davantage que le coût du crédit. La banque voit cette épargne : elle rassure, même si elle n’est pas mobilisée. Elle peut parfois être nantie en garantie.

Les investisseurs locatifs

Pour un investissement locatif, financer l’intégralité de l’opération est une stratégie fréquente : les intérêts sont déductibles des revenus fonciers au régime réel, et le loyer participe au remboursement. La banque retient alors en général 70 % du loyer attendu dans ses calculs. Un historique d’épargne régulière reste indispensable.

Les prêts aidés qui jouent le rôle d’apport

Sans être de l’épargne, certains prêts réduisent fortement le besoin de fonds propres et sont souvent assimilés à un apport par les banques :

• Le prêt à taux zéro (PTZ) : réservé aux primo-accédants sous plafonds de ressources, il finance jusqu’à 50 % d’un logement neuf collectif selon les revenus, et couvre aussi la maison individuelle neuve dans toutes les zones depuis avril 2025. Dans l’ancien, il est limité aux zones B2 et C avec travaux. Il est prévu pour les offres émises jusqu’au 31 décembre 2027. Vérifiez votre éligibilité avec le simulateur PTZ.
• Le prêt Action Logement : jusqu’à 30 000 € à 1 % hors assurance, pour les salariés du privé d’entreprises de 10 salariés et plus, primo-accédants et sous plafonds de ressources, dans la limite des fonds disponibles.
• Le PEL : un plan ouvert depuis au moins 4 ans donne droit à un prêt épargne logement, en plus de l’épargne accumulée.

Dans le neuf, les frais de notaire réduits rendent aussi l’absence d’apport plus facile à accepter pour la banque. Notre article sur le financement d’un achat dans le neuf détaille ces montages.

Construire un dossier qui compense l’absence d’apport

Sans apport, la banque juge votre capacité à gérer votre budget sur ce que montrent vos comptes. Quelques mois avant la demande :

• Aucun découvert ni incident sur les trois derniers relevés, idéalement davantage.
• Une épargne mensuelle régulière, même modeste : elle prouve que la future mensualité est soutenable.
• Des crédits à la consommation soldés : ils réduisent la capacité d’emprunt et inquiètent la banque.
• Une situation professionnelle stable : CDI hors période d’essai, titularisation, ou plusieurs années d’activité pour un indépendant.
• Une explication claire de l’absence d’apport : début de carrière, choix patrimonial, investissement locatif.

La liste complète des pièces figure dans notre guide pour constituer un dossier de prêt immobilier.

Si la banque refuse : les pistes à explorer

Un refus pour absence d’apport n’est pas définitif. Plusieurs solutions permettent de rendre le projet finançable :

• Épargner quelques mois en programmant un virement automatique : même quelques milliers d’euros couvrent une partie des frais et changent la perception du dossier.
• Viser le neuf, où les frais de notaire sont de l’ordre de 2 à 3 % du prix et où le PTZ est le plus accessible.
• Regarder les dispositifs d’accession aidée, comme le bail réel solidaire (BRS) ou la location-accession (PSLA), qui abaissent le prix d’achat sous plafonds de ressources.
• Acheter à deux, ce qui additionne les revenus et répartit l’effort.

Un refus dans une banque peut aussi devenir un accord ailleurs : chaque établissement a ses propres critères d’appréciation.

Ce que coûte un financement à 100 %

Emprunter davantage, c’est payer plus d’intérêts et une assurance calculée sur un capital plus élevé. La banque peut aussi appliquer un taux un peu moins favorable qu’à un dossier avec apport. Mettez donc en balance le coût supplémentaire et l’avantage de garder votre épargne, notamment pour faire face à un imprévu après l’achat. Un apport même partiel, qui couvre une partie des frais, améliore souvent nettement l’accueil du dossier. Pour savoir quelle somme viser, consultez notre article comment calculer son apport personnel.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos articles sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un courtier avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488